我目前有兩間房，一間自住，一間收租中，但兩間都有大額貸款。另手上也有相應的資金在股市投資中。
投資是為了生活開銷，也為了抗通膨。獲利扣除開銷，每年還略有結餘，繼續滾入投資部位投資。
目前考慮的是，從現在初退到未來離開為止，該怎麼處理房貸的問題。正常狀況下還房貸的話，在走之前應該還不完。
若照現況，等我走時，小孩(還有配偶，看誰先走)會收到帶有貸款的房子，應該還有股票，以及一些不多的保險理賠。
房屋作為遺產，是以公告地價與公告現值課遺產稅。因為低於市值，所以比賣掉後以現金遺贈給繼承人來得有利(繳稅較少)。何況還有房貸的負債。
但繼承人得到這房子後，若很快售出變現，將面臨高額的土增稅與房地合一稅。即使繼承後過了五年，房地合一稅仍高達20%。
可能大家會覺得繼承來的房子為何要賣? 這是因為屆時孩子得到的是一間高齡且可能是不符其居住需求的房子，且持有也需年年繳稅。
依照時下年輕人的喜好，多半想住新房。但房價又高不可攀，所以唯一解法就是賣掉繼承來的舊屋來買新屋。但賣掉繼承所得的舊屋，就得繳高額的稅金。甚至還可能需要賤賣。
於是時下有些父母會將房子以市價交易方式賣給子女。透過分年贈與現金，給孩子預備頭期款，交易後讓孩子背負得起的房貸。如此一來孩子即使未來賣掉房子，也是以取得時的市價來計稅，相對來說省很多稅。
不過此法的缺點是生前贈與對父母比較不利。如果小孩的經濟能力不夠，可能得犧牲掉你賺取生活費的資金。如果要贈與超過每年免稅上限，還得額外繳納贈與稅。
對富人來說，生前贈與一些錢或房給小孩可能沒什麼。但對我這種一般人來說，生前贈與可能讓我自己面臨生活的風險，或不得不犧牲自己的生活品質。因此感到為難。
所以想請教版上的大大們，關於房子的傳承，你們的想法如何? 希望可以交流一下。
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1739331490.A.CAE.htmldaze1樓嗯，從節稅的觀點，你可以自己把房子賣掉? 自住房另當別論， 02/12 11:43
→ daze2樓有一定要留著出租房的理由嗎? 02/12 11:44
→ 本人3樓因為餘命估計還有20年左右。留房抗通膨，也可 02/12 11:47
→ 本人4樓給小孩住 02/12 11:47
→ 本人5樓我自己把房子賣掉換成現金的話，作為遺產稅率更高 02/12 11:49
daze6樓我想應該要評估小孩到底有沒有意願持有房子。如果真的沒有 02/12 12:03
→ daze7樓意願持有，你自己持有十年後再賣，房地合一稅會比較低。遺 02/12 12:03
→ daze8樓產稅有一些其他處理方式。 02/12 12:03
→ 本人9樓謝謝建議。自己賣轉換成其他資產如保險也是一途 02/12 12:14
→ 本人10樓主要是孩子還年輕，希望他自己先認真奮鬥比較好 02/12 12:15
→ 本人11樓所以現階段沒與他討論 02/12 12:15
tornado162112樓轉貸40年再給小孩 02/12 13:45
jus82120jk13樓是繼承兩間老房？ 自住的戶籍遷入 到時候400免稅額及 02/12 13:50
→ jus82120jk14樓稅率10%處理應該可以省很多稅 出租的再看要不要處置 02/12 13:50
→ jus82120jk15樓吧 讓小孩保有被動收入也可以考慮 02/12 13:50
jus82120jk16樓可能以後還是要確定一下小孩的想法 感覺原po好像也不 02/12 14:03
→ jus82120jk17樓是很確定是否要賣 建議以你最想達成的目的去規劃 稅 02/12 14:03
→ jus82120jk18樓金當然是重點 但是先確定要達成什麼樣的目的再去想稅 02/12 14:03
→ jus82120jk19樓金比較好 不然繳得少到時候小孩想法不一樣又很麻煩 02/12 14:03
soulmate032320樓土增稅從繼承時點算 另外有符合要件的話 房地合一 02/12 14:09
→ soulmate032321樓持有期間可以和你一起算 02/12 14:09
→ IBIZA22樓貸好貸滿再給小孩就沒有取得成本遠低於市值的問題 02/12 14:38
→ IBIZA23樓土增稅繼承是免課而且更新取得時間到繼承 02/12 14:39
→ IBIZA24樓房地合一持有時間是合併計算 02/12 14:40
→ IBIZA25樓遺產>>贈與 02/12 14:40
→ 本人26樓我考慮主要不是稅金，而是希望遺贈的房產不會 02/12 15:22
→ 本人27樓反而變成孩子的負擔或大麻煩 02/12 15:22
jumbotest28樓這不是計算機按一按就能比較出遺產和贈與的稅金高低嗎 02/12 15:24
→ 本人29樓兩間房都是自購，一間105年以前購入，一間之後入手 02/12 15:27
→ 本人30樓贈與稅是自己出，遺產稅是繼承人付。所以我好奇他人的做法 02/12 15:29