在房版發大概會被眾房蟲房仲噓所以轉來這
請這個的板駐板房蟲們手下留情....XD
400萬現金 單筆投入0050 + 每月3萬定期定額
投資時間： 2003/07/01 - 2023/03/03
總投資成本：7,110,000 台幣 + 400 萬
資產終值：20,417,672 台幣 + 400 萬 *1.055^20 = 3208萬
年化報酬率：5.50%
結論：不要小看複利的力量
資料來源
https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0018.xdjhtm?etfid=0050.tw
另外在初期累積資產階段，其實不用租到3萬的房子，
租小一點、便宜一點，一開始可以投多一點到股市裡面去複利；
這樣資產增幅會更大 (每月定期定額改投4萬，資產終值 3888萬)
租房擁有的彈性也是優點，哪裡有薪水更高更好的工作，
直接跳槽過去找地方租就好，不會被房子綁在某個地方；
還可以租在上班地點附近，上下班免去通勤時間又不用塞車超爽Der；
另外真的想要創業，也不會被房貸卡住金流。
當然如果工作穩定，覺得可以做十年以上，
買個房自住也無妨，但買房是一生重大的決定，
真的需要再買而不是人云亦云。
作者: snaken (snaken) 看板: home-sale
標題: Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎
時間: Fri Mar 3 14:21:36 2023
雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
先做一下幾個基本的假設
你現在手頭上有400萬，
且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
你會上來問這個問題，
我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
所以當作你跟我老目一樣都擺定存
那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
先看b.
0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
（綠角流的標準做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
這應該是標準的做法。
由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
買房自住視同租給自己
你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
1. 2000賣出 (0%)
2. 2500賣出 (1.5%)
3. 3000賣出 (2.7%)
括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
那你一定是對的
期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
這都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
: 從小努力讀書
: 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: 存了頭期款買房
: 每月房貸5、6萬
: 聽起來還有錢過其他生活
: 但想起來其實不然.........
: 等我退休時
: 這間房也40年屋齡了
: 到時還敢住嗎？？
: 到死之前勢必至少再換一次房......
: 而且退休後也沒收入了
: 所以在我買第一間房之後
: 除了繼續付第一間的房貸
: 也要開始存第二間房的錢了 （第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: 等於要有付2間房貸的能力
: 一個月10幾萬就去了
: 覺得就算年薪300
: 日子其實還是過得很吃緊
: 一輩子就是存錢養房當房奴
: 有人有這樣的感嘆嗎 ！？
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