[請益] 轉增貸投資

各位好
近期看了很多理財型youtuber的影片，
內心有一個想法想請教大家是否可行？

我是公務人員，年收入約95w,月薪實領65k,
目前有一自住房產（屋齡2年多的新大樓）之前買1000初w，
貸款800w，還了兩年多，現尚餘750w。
目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w，
如果我要轉增貸可以讓我貸8成，寬限期3年，
也就是可以拿到1280w-750w=530w
這530w扣掉一些支出需求，大概還剩350w可以投資。

投資標的跟規劃：
目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w,
另外台灣富邦50也投入150w，大致地分配是如此。
可能各分為3批入場，不會單筆all in
(雖然清流君說要歐硬），但可能還是想分散風險。

還款能力評估：
1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率，
寬限期大概是每個月還23k,
正常還款期就要51k,
我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年，
若能撐到5年，屆時家人就可以投入就業市場，
每個月就可以歸還我一些錢，多了一筆現金流約15k,
我的薪水也可以到達70k，總計月領85k,
應可勉強負擔51k的還款。
2.因為我是公務人員，正常情況下，
基本上沒有中年失業的問題。

緊急預備金：
目前在高利活存網銀已存有30w，
以應付不時之需。

思維：
1.因為我的房屋是自住，
如果要享受這2-3年來的增值紅利，
確實轉增貸是個途徑。
2.想要利用寬限期的時間，
來累積我市值型ETF的複利成長，
但其實還是有點怕買在高點，
不過打算放長期（15年以上），
所以應該還好。

預計報酬試算：
1.美股ETF200w
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約323w。
2.台股富邦台50
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約242w。

9年
200+150累積獲利是215w

利息支出
轉增貸後：
貸1280w
假設寬限期3年
貸款年數30年
利息要486w

轉增貸前：
30年利息279w

實施這個方案
9年後約可獲利215w
轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存滿9年多，就可以打平利息支出，
之後複利累積將越可觀，
我目前41歲，
如果持有到60歲或65歲再賣出，
應該可以累積一筆小錢才是。

風險：
1.房貸利率大幅升息（比如說升到5%）
2.美台經濟不振，買點為歷史高點，買後持續向下

我的理財觀念沒有很充足，
希望能得到一些指導，或觀念上的修正，
用力鞭都沒關係，
留言或來信都可以，謝謝大家

更：
大家的留言我都有認真看，正反兩方觀點都有，
我也還在思考，非常感謝
祝各位好人一生平安^^


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