: : 大家好
: : 家裡有房子想出租
: : 可是找租客這種事情很傷腦筋
: : 再加上，這波新青安好像讓能力勉強可買房的，本來的潛在好租客也都上車了
: : 那，以後好租客該去哪找，真的有點懷疑?
: : 所以大家都怎麼挑選優質租客的?
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: 這些規定其實說穿了無非是從租客的角度出發，當他願意多花一點錢，可以租到品質: 明顯提升的物件，那他就是會願意加價租，而且市場上鮮少類似的競爭者。
: 拿台北老公寓那間出租物件為例，因為這邊現在不能貼連結，所以我不能丟隨意搜尋的
: 591案例來給各位看，簡單描述一下好了，現在你一個家庭想在台北精華區內租一個
: 3房的整層住家，如果你仔細去看，大約有95%要嘛是...
: 原始屋況 / 樓層是4F or 5F or 頂加 / 假整層(真隔套) / 地點偏，
: 只有極少數是有翻新 + 2F3F免爬高 + 捷運站旁。
: 所以我一直說物件差異做出來，從來都是你在面試租客，因為市場上沒有類似
: 符合需求的物件可以再讓租客去選擇。
: 願意花比較高的租金去租房子的族群，相對對生活品質也比較講究
: 這句話很重要。
: 篩選租客最好的方法就是把你的房子做出競爭優勢提高租金，
: 用租金 & 年繳來篩選租客。
: 通常這類願意花多一點租金換生活品質的，要他年繳沒啥問題，客群完全不同。
: 而這裡要特別注意一點，所謂提高你房屋的優勢，也是有個上限的，
: 極端舉例你不可能花千萬裝潢，期待一個公寓三房可以去出租10來萬，這不科學。
: 但本來原始屋況租你個2-3萬，翻新後租你個4-5萬或更高是可以的。
: 所以找租客傷腦筋嗎？ 不會，因為當你有很多租客可以挑選的時候，反而很容易。
: 另一個層面的問題，你說新青安讓好租客都上車了，以後好租客去哪找？
: 這個同樣回答是針對北市 + 新北一環，其他區域不熟真不敢亂講。
: 至少在上述區域，目前還看不到類似的狀況。
: 這原因很簡單，自備款問題。
: 同樣以上面那間台北老公寓來看，現在附近周圍的房子原始屋況售價2300萬左右，
: 自備460萬，通常家裡有幫忙的早就上車了，想要有生活品質又還沒買房的，
: 基本上就是在存頭款的路上，但你說他存到460萬時，房價可能變2500，或更高，
: 即便他自備款夠，他現在住的已經習慣是有是有翻新舒適的環境，去買一間2500的
: 原始破屋況，自己找人弄還要再花100+起跳的裝修費用，他也擠不出來。
: 所以這類型租客通常一租就是3-5年起跳，因為瑞凡他回不去惹。
這方法只限很熟裝潢的老手
一般人我不建議
其實這個作法很簡單
就是拿裝潢換租金
一個原始屋況2~3萬,
要裝潢到租客願意出4~5萬
等於每個月兩倍租金預算
對一般不熟裝潢的屋主來說
只有一個方法---找設計師
一間三房公寓算25~30坪
找設計師來翻修到可以租金
翻倍的裝潢等級...
200萬我不知道做不做的出來
就用200萬吧去算吧
每個月可以多租2萬,
一年24萬,200萬要攤八年!
就算你超厲害,100萬搞定
那也得攤四年以上
但是一般人拿100萬預算裝潢
一間老三房公寓...能是啥樣子?
更不用說這200萬我可以
拿去當下一間房子的頭期
(不過短期內估計沒可能了)
所以不懂裝潢的一般人,
這招其實並不好用!
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