Re: [閒聊] 一房的自住客該希望房價漲還跌好?

假設一房自住客，自備200，貸款800，已買下一間1000萬自住房。
想要小換大，目標1500萬的物件。
先忽略利率、還款、稅費這些。

情境1 房價都漲20%

自住房市值1200萬，目標房市值1800萬。
自住房賣掉還清貸款，剩400萬。
新房自備款360萬，賣小房的400萬拿來用，還剩40萬可以裝修。


情境2 房價都跌20%

自住房市值800萬，目標房市值1200萬。
自住房賣掉還清貸款，一毛不剩。
新房自備款240萬要用本業收入或金融資產籌措。

魯空想要房價跌，再自己籌錢比較開心，故得證。

*期初：
．資產200萬本金。
．負債0。
．淨資產200萬。
*買小房
．資產1000萬房產。
．負債800萬。
．淨資產200萬。

*情境1
．資產1200萬房產(漲20%)。
．負債800萬。
．淨資產400萬。
*情境1換房
．資產1800房產+40萬現金。
．負債1440萬房貸。
．淨資產400萬。

*情境2
．資產800萬房產(跌20%)
．負債800萬。
．淨資產0。
*情境2換房
．資產1200房產。
．負債240萬(假設頭款跟家人借)+960萬房貸，合計1200萬。
．淨資產0。


換房的頭款240萬當然可以不用跟家人借，可以當成本業收入的積累，情境1和情境2，淨
資產都增加240萬，就變成640萬 vs. 240萬，結果還是相差400萬。
用家人借貸(增加負債)的算法，主要是體現歸0這個白忙一場的結果。

主要就是期初200萬本金翻倍vs.歸0，有人喜歡歸0也是沒毛病的，開心就好。

已經上車持有一房的，房市量縮價穩，平轉至少拿回200萬，再加上本業收入的240萬，換
房也不算太難。

期待殺20%，應該是魯空買不起空手喊燒的，或是多房實力戶要抄底，跟原本命題的族群
不同。
"一房的自住客該希望房價漲還跌好?"

階級的翻轉，財商觀念影響最大。

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