[請益] 房價下跌, 自住客會選擇違約嗎?

A.房價下跌


1000的預售屋, 下跌30%，變成700


1.客戶選擇交屋, 賠300未實現損失

建商 得到商譽 + 不賺不賠 (違約無機會成本)

2.客戶選擇違約, 無自住需求者 ，賠150違約金 + 少賠300未實現損失 = 獲利150

仍然有自住需求者，另買700新屋頭期140 = 獲利10

建商 得到150 (少賺300) = 損失150

3.建商選擇違約 , 失去商譽 + 不賺不賠(脫產倒閉)

客戶 爛尾樓無法處理 (損失200頭期+另買700新屋頭期140 = 損失340)

4.建商選擇交屋 , 同1


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B.房價上漲

1000的預售屋, 上漲30%, 變成1300


1.建商選擇交屋, 得到商譽 (損失150, 不違約的機會成本)

客戶 赚300未實現利益


2.建商選擇違約, 失去商譽 + 損失150違約金 (但可以重賣獲利300) = 獲利150

客戶 獲利150違約金 (損失300未實現利益) = 損失150


3.客戶選擇違約, 損失150違約金 (例如:限貸令貸不到款, 誰會沒事選擇違約?)

建商 獲利150違約金 + 重賣獲利300 = 獲利450 (客戶違約我剛好多赚)

4.客戶選擇交屋, 同1



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延伸討論:

1. 房價下跌, 投資客會違約, 理由是違約有利(少賠300) + 賠得起150

1-1 房價下跌, 自住客不會違約, 理由是經濟弱勢, 無法承受損失150+ 負擔新屋頭期140

2.房價下跌, 危及建商生存時, 不管大小建商都會選擇違約或無痛倒閉

3.房價下跌, 影響銀行鑑價, 客戶會更難貸款

房價上漲, 不影響銀行鑑價 (但建商重賣可以重新鑑價)


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