剛看到一篇好甜甜的重劃區新房
但有一個很大的迷思出現
“我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧”
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
預售換約的獲利
要建構在
1:市場多頭
2:產品稀有
3:自備尚未擴大
這三個要素
上面的圖顯示很清楚
一間1000萬的房子
訂簽開8% 工程款12%
要換約獲利就是紅色那一段
多頭的時候只要產品特別
比方2021年的時候
就有聽說江北國美面河岸
有買方貼600多萬
央北國美也是有人排隊
但如果市場不是多頭
產品也不是很特別
自備款又被拉大
就會有一個很麻煩的問題
就是自備太多啦
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用
以一個1000萬漲到1500的商品
這兩三年稀鬆平常
但買方如果要吃下來
除了自備一次要拉到700外
貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係
因為換約=更名=合約金額不變
拿了700買了1500萬的房子
貸款就算貸到滿8成
還是從1000萬的八成開始算
如果市場非多頭 產品一般般
價差又擴很大的狀況下
消費者用一樣比例的頭期款
可以買到總價高很多的房子
為什麼說是迷思
就是很多人算價格算得很開心
整天算隔壁案子開了漲了
自己買多少 價差多少
整個晚上咯咯咯笑到睡不著
結果沒發現到換約的錢是要額外算
算到後面下一手出不到
就只好down價格
結果太慢行動 工程款不斷堆疊
利潤down的速度沒有工程款加得快
第二個迷思
就是真的運氣好換出去
45%房地合一也是妥妥的跑不掉
獲利拆一半 還要扣仲介費
以前成本可以扣很多
現在真的就少很多
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
所以如果要換約
最好的時刻
就是現場該房型已經賣完
但接待中心還在賣
樣品屋還在 現場價格又拉上來
買方到現場看沒了 結果你有在賣
如果簽約沒多久工程款也沒繳多久
代表價差還不太大
基本上只要不貪心都很好跑
至於已經蓋到快上樑
工程款20%快繳完了
我是比較建議交屋後再賣啦
這樣下一手自備才拉得上來
補充一點
這波換約的量如果被逼出來
但沒有成交
就代表2021-2022的產品雖然有賺
但自備太高
以前寬鬆時代還可以貸八成
現在要留現金補貸差
超高自備的換約產品就會陷入窘境了
大概是這樣
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