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內文：10坪千萬小宅、6坪套房育兒──鳥籠時代的青年居住圖像
內政部統計資料顯示，2023年全台15坪以下小宅買賣移轉數量占整體的15.9%，創下自2009
年有統計數據以來新高點；今年（2024）上半年，該數據仍維持在15.5%高點。當房市單價
愈來愈高，「小宅」成為主流商品，居住空間愈來愈小，那些正處在購屋抉擇的年輕人，究
竟有什麼想法？他們如何消化為房價所苦的無奈心情？在「鳥籠小宅」時代裡，年輕人的居
住生活是什麼模樣？
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一路走來，董小姐的職涯都與房地產脫不了關係。
在同齡人裡，30歲的她算是「見過」最多豪宅的人了，只不過這些豪宅只存在紙面上，而她
的工作是負責描繪這些豪宅──質感的、高雅的、磅礴的、或是奢華的，任君挑選。作為一
名房地產廣告文案，她用想像力來達成任務。
「房地產廣告本來就很藝術，跨度又很大，比方說叫我去寫豪宅建案就很難寫，因為我根本
就沒有住過豪宅，還要去揣摩顧客心理，那有錢人在意的跟我一樣嗎？」在這份工作裡，她
得心應手的反而是另一類近年占據市場的主流產品：「小宅」。
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台北市是全台率先定義「小宅」的城市，該處地政機關劃定可使用面積（註）在15坪以下的
建案稱之為「小宅」。我們依據這項定義查詢內政部統計資料後發現，光是2023年，全台15
坪以下小宅買賣移轉數量就占了整體的15.9%，創下自2009年有統計數據以來的歷史新高。
註：指主建物（如客廳、衛浴、臥室、餐廳等室內面積）加上附屬建物（指陽台、雨遮、露
台等主建物延伸設施）坪數，並不包括公設。
由於內政部採用包含公設的權狀坪數為標準，因此若扣除平均35%公設，25坪物件實際使用
面積只剩下16坪，和台北市定義幾乎相符。而統計數據發現，2018年起25坪以下的「小宅」
，在整體市場中占比已經正式超過4成。
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令人意外的是，「小宅化」的浪潮對董小姐的工作反而頗有助益。她可以輕易想像同輩人的
需求，無論是剛剛成家的、單身養寵物的、或是伴侶同居；這些人正準備邁向人生的下一道
關卡，渴望有一個穩定的居所，所以她會使用「家」、「溫馨」、「獨立」等詞句，來打動
目標客群。
但這類文案背後，還有一些禁忌：「不去談坪數，還有挑高不能講，就是隱惡揚善。」
董小姐和我們解釋文案中暗藏的玄機：不談評數，正是因為大多數人並不喜歡狹小的空間─
─雖然目前趨勢就是房子愈來愈小；挑高不能講，也是因為這類案子通常坪數也小，只是運
用向上空間來擴大總面積，所以建商更喜歡直接標榜樓高，藉此來暗示買家可以「二工」（
註）。
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註：二工是二次施工的縮寫。由於所有房子在開始蓋之前，都要申請「建築執照」（建照）
，以此確保後續施工方向；待工程到一定進度時，還需申請「使用執照」（使照），確保建
案有確實按圖施作後，才能正式販售交屋。二工通常會發生在拿到使照後，目的是為了增加
銷售面積或是改動建案規劃等，由於違反當初的施工設計圖，此舉屬違法行為。
被租屋黑市與鳥籠小宅夾擊的返鄉青年
隨著小宅化趨勢變得更加明顯，處於成家階段的年輕人們多半只能負擔得起愈來愈狹窄的空
間。（攝影／陳曉威）
隨著小宅化趨勢變得更加明顯，處於成家階段的年輕人們多半只能負擔得起愈來愈狹窄的空
間。（攝影／陳曉威）
儘管在工作上帶來幫助，但「小宅化」卻在生活上給予重擊，讓這位房地產從業者和多數年
輕人一樣，為窄仄的空間和高額的房價所苦。
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2016年大學畢業後，董小姐為了工作北上，一直待到2023年年底才因為照顧家人的原因回到
家鄉台南。8年時光裡，她領著比最低薪資稍高一點的薪水，其中的三分之一在新北市新莊
區租房，但那並不是一段愉快的記憶，因為她住的是公寓分割出來的4坪多小雅房。當時隔
壁住著一對年齡相仿的年輕夫妻，他們在5坪大的套房裡養育一對兒女，嬰兒的哭鬧聲震天
價響；因為空間狹小，夫妻高分貝的吵架聲也時常穿透輕隔間的矽酸鈣板。
忍耐5年後，她決定搬家。尋找住處的過程裡，看過藏在小閣樓裡的劏房、牆壁破了大洞的
舊公寓、也曾經被網路上漂亮的照片欺騙，到了現場才被告知該戶已出租，旋即被帶往更小
的物件裡。但她自陳，這不是北漂血淚史裡最慘烈的經歷。又在板橋住了兩年後，習慣開闊
空間的她決定回鄉，沒想到那裡才是惡夢的開始。
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「回台南工作真的很恐怖，就算（雇主）嘴巴說多喜歡你的技能，薪水就是一口價、不會超
過3萬，永遠都不會。房價更離譜，連鄉下地區房租都8、9,000起跳。我就心想好，我不幹
了。」董小姐一面拿著手機分享鄰近區域租屋價格，一面吐露心中的沮喪。
她口中的鄉下地區，指的是台南市七股區、西港區與佳里區的交界，那裡正是董小姐的老家
。緊鄰曾文溪，過去曾經是商業盛極一時的台江內海內港，隨著港口淤塞陸化後轉變成農作
為主，向著海邊開車10分鐘就可抵達鹽山欣賞美麗的夕陽景致。
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但她無暇欣賞美景，房市的變化莫測反倒讓她如墮五里霧中。
內政部資料顯示，台南市的平均建物買賣移轉面積從2013年的40.9坪減少到2023年的32.9坪
，下降幅度全國第二。隨著面積變動的還有價格，房屋業者統計台南近3年25坪以下小宅單
價，從17萬元上漲至21.4萬元，漲幅近26%傲視全台。而在董小姐準備租屋的台南市佳里區
，不僅今年6月住宅價格指數與去年同期相比漲幅來到9.73%，與上期相較，漲幅更是居台南
所有行政區之冠。
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本以為離開雙北就可以擺脫高房價的桎梏，在家鄉台南，董小姐看著原本的透天厝漸漸消失
，小坪數物件逐漸取而代之，她再一次被捲入「小宅化」的浪潮裡，只好回到三合院老家，
與家族親戚共處。只是從高中就獨立在外居住的她，仍想要有一間獨立不受干擾的住所。
「當房價變成這個情況，我就意識到該放棄了，所以才想去看組合屋，」她計劃著，「老了
以後還能和家人朋友各弄一戶放在一起、還要養狗。」
寄望組合屋，一圓買房夢？
模組化生產的組合屋有許多名字，更被稱作「新型態的居住選擇」。不少廣告會提及這樣的
選擇是高房價時代下的一種替代，買組合屋同樣也可以完成買房夢。（攝影／陳曉威）
模組化生產的組合屋有許多名字，更被稱作「新型態的居住選擇」。不少廣告會提及這樣的
選擇是高房價時代下的一種替代，買組合屋同樣也可以完成買房夢。（攝影／陳曉威）
打消租房計畫後，董小姐踏上了另一條「看房」之路。她率先選定的是一處外表簡約的組合
屋，和傳統貨櫃屋不同，號稱牆壁厚度達5公分，材質抗熱隔音又耐震；屋內的木紋地板上
安裝有簡單廚具和衛浴，放上現成家具即可入住。廣告裡，這項產品號稱是按照一般人對家
的想像設計的，是一間人人都住得起的房子，因此14坪左右的空間，設計加施作定價僅50萬
元上下。
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另一個選項則是外型頗具設計感的「蘋果艙」。弧型鋼架配上大面落地窗和精緻裝潢，看起
來有如科幻電影中出現的未來住宅，更被廠商形容為住宅的全新形式，可以做為永久居所使
用，也由於其設計製造都在台灣，一戶約10坪大小要價超過100萬元。
為了確認組合屋的排水狀況，董小姐甚至特別選在下雨天去看房，一連花了幾個月時間後卻
陷入兩難。「（組合屋）優點就便宜、可以客製化、組合快速工期短，講難聽一點就是可以
把它當手機，壞了就丟，換一個新的就好。但缺點也很明顯，不保值而且使用年限短，哪天
來個超級颱風不知道會不會被吹走；住得不踏實之外還比較不體面，邀請朋友來，他一看就
會覺得，你住組合屋是不是生活條件不好？」她道出心裡的種種考量。
此外，購買組合屋還存在另一項待解決的難題：土地。由於組合屋仍屬於《建築法》中規定
的「移動、非定著式建築」，物件必須擺放在建地之上，且須向各地方政府申請建造執照和
使用執照，不管是租用或是購買，土地取得是一項關鍵。
但離家近的都是農地，買下緊鄰市區的建地又是另一筆大額開銷，「這樣做值得嗎？」董小
姐反覆詢問自己。即使如此，這些組合屋的廣告仍深深打中她的心：一樣是圓夢，只是用相
對便宜的方式買下屬於自己的一方天地，既有居住品質，還可以自己客製化自己的家，那其
實也算是完成了夢想。
如今，現實難題擺在眼前，這位返鄉的北漂族仍躊躇不前。因為過去幾年的租屋經歷消磨了
她對租屋市場的信心，號稱「新式住宅」的組合屋又有許多待克服的缺點。隨著「小宅趨勢
」逐漸蔓延到南部，市場上的物件開始變得又貴又小，不知道該怎麼選擇的她，就像一隻被
困在迷宮裡的倉鼠，尋找出路時一再碰壁。
新青安貸款千萬買房，他的10坪小宅人生
30歲出頭的海海，將自己使用新青安貸款買房的經歷拍成影片，卻遭來不少怒罵，多數人認
為他是冤大頭，超額價錢只是買籠子。（攝影／陳曉威）
30歲出頭的海海，將自己使用新青安貸款買房的經歷拍成影片，卻遭來不少怒罵，多數人認
為他是冤大頭，超額價錢只是買籠子。（攝影／陳曉威）
過去10年，南部城市的住宅買賣面積少了8坪，幾乎是兩個房間的大小，這使得居住形式有
了劇烈變化。然而在小宅占比更高的北部，室內實際坪數只剩下15坪已經成為常態，那些買
「小宅」的人是怎麼想的？
2023年年底，多支影片在YouTube平台上架，主角名叫海海，他透過鏡頭記錄下運用新青安
貸款在新北市買房的心路歷程，該系列取名為「小宅人生」，因為他斥資千萬元買下的，正
是權狀坪數17坪、扣除公設後僅剩10坪的中古小宅。
我們找到了海海，他的年紀和董小姐相仿，本業從事廣告行銷，兼職YouTuber一方面是為了
記錄人生，另一方面則希望透過平台分潤來創造另一份收入。在他所有的影片裡，買下小宅
的經歷是最受歡迎的，不僅擁有將近10萬次的觀看次數，還有近千則留言，有人恭喜他買下
了日後擴大資金的基礎，也有人感嘆台灣的房價已經高得不可思議，「買房是花大錢把自己
綁在鳥籠裡」。
這則影片隨後被各大媒體轉載，卻也引來大量嘲諷。「房奴」、「盤子」、「買房韭菜」、
「傻了才會買」，各種留言雖是批評海海的選擇，實則也反映了大眾對於高房價下愈來愈多
「鳥籠小宅」的不滿。
一片罵聲中，海海決定再次拍片向網友說明自己的規劃，第一步便是關於新青安貸款的使用
。
這項全名為「青年安心成家購屋優惠貸款」的政策，於2023年8月正式釋出，政府透過釋放1
,000萬元貸款額度、40年貸款年限、5年寬限期和利息補貼，試圖協助青年購屋。在海海規
劃裡，5年寬限期（註）正好派上用場，這個期間他只要月付12,000元的貸款即可，比過去2
0,000元的房租還低，等於可用低利息的貸款來取代在外租屋的支出，產權還是自己的，不
用擔心隨時會被房東趕走。他也在鏡頭前解釋：
註：指在貸款初期的特定時間內，借款人只需支付貸款利息，而不需償還本金，可減少前期
繳交貸款時的壓力。
「很多人說40年的房貸要繳一輩子，必須期待人生不會發生意外；但我不是這樣想的，我始
終沒有覺得我要持有（這間房）一輩子，這只是一個過渡期的考量。」
「沒有人想要住小宅，是買不起所以才只能住小宅」
海海將自己的住處布置得非常溫馨，但他也認為這樣的居所只是一種「過渡」，並非「真正
的房子」。（攝影／陳曉威）
海海將自己的住處布置得非常溫馨，但他也認為這樣的居所只是一種「過渡」，並非「真正
的房子」。（攝影／陳曉威）
「過渡」，也是海海受訪時不斷提及的字眼。他指出新青安將房貸拉長到40年是降低買房門
檻，讓每個月的負擔降低；待寬限期過後，他更不擔心手中小宅沒人接手，因為過去一年，
該處地段由於交通便利，實價登錄顯示一坪已經有10萬元的漲幅，房仲更不斷催促他轉手。
只是他並不是一開始就是小宅的信徒。
起初，海海和多數年輕人一樣選擇租屋，他和兩隻貓一同住在新店一處大樓的分租套房內已
有5年之久。隨著當地房價飆升，在租約即將到期前，房東告知他準備把房子賣掉，因為房
市火熱、一買一賣之間將有7、800萬元的獲利。同一時間，海海老家也出現問題，他頓時成
為無處可歸的遊子，心中那股買房圓夢的心願變得益發強烈。
「其實我從小時候就很想要買一個屬於自己的房子，就一直會有一個觀念好像是我需要買一
個房子才是安定的表現，或它是一個小小的里程碑跟目標。」於是海海把預算訂在1,500萬
元左右，開始尋找兩房一廳的中古物件。
這些條件在2019年還有不少選擇，但在他開始看房的2023年，正好迎來一波房市多頭（註）
的高峰。海海不得不一點一點地退縮，先是退出台北市、離開新北市蛋黃區，後來甚至發現
在不少新北市蛋白區中，這個總價根本毫無競爭力。
註：在房地產指房價與交易量上升的暢旺情況；相對之下，房市景氣差、房價下跌則稱為「
空頭」。
看房本來是一種喜悅，但過程中心態漸漸變得痛苦：為什麼不早一點來看？為什麼追不上漲
幅，房價愈來愈貴？為什麼條件好的物件我買不到？到底誰才有資格買房子？焦慮和疑惑不
斷在他的心中交織。
算不清對著網站上的價格嘆息到第幾次後，海海決定把期望降低，不再奢求兩房一廳的格局
，只要生活機能尚可，距離他上班的台北市不要太遠就好。最終，他在永和找到了現在的居
所，能夠俯瞰新北市景緻的10坪高樓套房，樓下就有賣場，距離捷運環狀線約1公里。為了
讓空間更符合需求，他更花費70萬元將室內重新裝潢。
10坪大的小宅裡沒有獨立的房間，海海用書櫃隔出唯一的臥室，與兩隻貓共處。（攝影／陳
曉威）
10坪大的小宅裡沒有獨立的房間，海海用書櫃隔出唯一的臥室，與兩隻貓共處。（攝影／陳
曉威）
我們實際走進這間「千萬小宅」裡，穿過入口兩邊的廁所和單口IH爐的廚房，映入眼簾的是
木質地板搭配米白色的系統櫃；250公分寬的灰色沙發和1公尺高的層架則為開放式的空間隔
出獨立的客廳。除此之外，整間房間還容納得下一張標準雙人床和一張書桌，對獨居者來說
，這樣的空間勉強還過得去。
但海海告訴我們，在他心中，一直不覺得這是一間「真正的房子」，當初網路上一片質疑也
曾讓他感到難過。他吐露心聲：
「重點在於大家覺得用1,000萬買套房是不理智的，可是房價就是這樣，沒有人想要住小宅
，是買不起所以才只能住小宅。這邊沒有客廳、甚至沒有房間，也不符合我對正常房子的想
像，可是現實很骨感，我只能買得起這種程度的房子，然後盡量讓這裡舒適一點，就是退而
求其次的結果。」
海海的計畫，是撐過5年寬限期後以小換大，也不一定要再待在物價高昂的北部。在他理想
的真正房子裡，會有兩房一廳，客廳是客廳、房間是房間，他會把所有蒐集的公仔全部展示
出來，讓空間中能真正留些許餘裕，而不是像現在沒有其他選擇。
搬離青旅，住進6坪套房育兒的年輕夫妻
愛德華和鯨魚（皆為化名）是一對未滿30歲的年輕夫妻，過去他們選擇住在兩坪多的青旅長
租套房裡，有了小孩後則搬到空間稍大的套房，但三人共享的空間幾乎已經貼近法定的最低
居住水準底線。（攝影／陳曉威）
愛德華和鯨魚（皆為化名）是一對未滿30歲的年輕夫妻，過去他們選擇住在兩坪多的青旅長
租套房裡，有了小孩後則搬到空間稍大的套房，但三人共享的空間幾乎已經貼近法定的最低
居住水準底線。（攝影／陳曉威）更多
在台北市萬華區的一間套房裡，我們則見識到小宅化趨勢下的一種樣貌：套房育兒。
故事的主人翁是一對未滿30歲的年輕夫妻，愛德華和鯨魚（皆為化名）。過去，《報導者》
曾記錄兩人蝸居在青年旅館2坪大長租房裡的生活：他們必須每天攀爬沒有扶手的樓梯到二
樓就寢，還得忍受頭頂浴室外溢出來的濕氣，每次洗完澡就像生活在熱帶叢林裡；但不用額
外支出水電費、每週還有人專責打掃，他們十分滿意這樣的選擇。
如今，兩人從情侶轉變為夫妻。過去行囊只有幾件衣物、一台電腦，不憧憬有房有車，也對
結婚生子沒有太多規劃的愛德華仍是工程師，不過他成了一名新手爸爸，鯨魚則辭掉工作，
兩人靠著一份薪水共同育兒。
在他們租下的6坪套房裡，環境和擺設與過去有明顯不同。曾經兩人身旁並沒有太多隨身行
李，衣服和毛巾整整齊齊地疊在塑膠收納箱內；現在的房間則擠滿了尿布、奶粉、泡奶機器
和各種生活用品。濕漉漉的浴巾和嬰兒的口水巾一同吊掛在不開窗的陰暗陽台內。唯一的餐
桌是一張陳舊的流理台，桌面深度只有30多公分，僅供一人使用；輪不到的人必須在床上解
決一餐。
兩人的兒子則接近週歲，正好是活力最強的時刻，好奇地想要探索新世界。不過愛德華和鯨
魚並不像一般爸媽一樣，將房間鋪滿軟墊防止寶寶跌倒受傷，一張152×188公分的標準雙人
床就是兒子的一方天地，圍在床旁的護欄將他安全地隔離。
那張床，也是三人一同共享的最大空間。鯨魚告訴我們，一家人為了有效運用床的空間，選
擇橫躺，也就是近一年，兩個成人每晚都蜷曲著睡覺。「壓抑啊，我們也希望能找一層的物
件，兩房或三房的，這樣他（小孩）真的要哭，至少還有一個角落讓他哭，」身為媽媽的她
說。
小孩出生之際，正好是COVID-19疫情的尾端，那時旅館為了迎接即將到來的旅客，選擇調整
經營策略；首當其衝的便是待在青旅裡的長租客，愛德華和鯨魚也因此輾轉在多間旅館和租
屋處移動。為了給兒子一個穩定的空間，他們火速決定用1萬6,000元租下現在居住的套房，
但在狹窄的套房裡育兒並非易事。
「我猜我們背後可能插滿小人，被打了好多次，」愛德華開玩笑地說。會有這樣的想法，是
因為他們租下的套房其實是整間住宅分割而成，只要小孩一哭，聲音立刻傳遍方圓百里。租
屋的一年時間裡，兩人發現過去的房客幾乎全部搬走了，剩下套房育兒的他們是「鄰避設施
」。
愛德華、鯨魚和兩人的兒子一同在6坪大的套房裡生活了一年，由於空間有限，他們只能將
床轉向，蜷曲其中。（攝影／陳曉威）
愛德華、鯨魚和兩人的兒子一同在6坪大的套房裡生活了一年，由於空間有限，他們只能將
床轉向，蜷曲其中。（攝影／陳曉威）
小宅趨勢中，擺脫最低居住水準的掙扎
事實上，待在鳥籠小宅裡的這家人，居住水準已經幾乎貼齊了法定的最低底線。根據內政部
所頒布的「基本居住水準」，三人居住最小面積需6.59坪（平均每人2.19坪），而他們的住
處只大了僅僅0.5坪，這還包括房間內用不到的畸零空間。
對這對年輕夫妻來說，這樣的空間當然並不足夠。他們曾向戶籍所在的桃園申請社會住宅，
但遞件當天就被承辦人員告知機會不高，結果也不出意外。至於利用新青安買房的選項呢？
愛德華一臉為難地告訴我們，現在一家三口幾乎每個月都是打平的狀態，4萬多元的薪水除
了支付房租外，還要負擔兩人餐費和孩子的尿布、奶粉和保險費用，幾乎已經捉襟見肘。
但隨著孩子一天天長大，兩人也不是沒有意識到狹窄空間的局限。「在他這個年紀會需要很
多新的東西去嘗試，需要更大的空間去探索，可是這裡就這麼小我也變不出什麼新花樣來，
只要一個小時玩具不收，房間就會沒有地方走路，」愛德華說。
為了解決困境，他們決定要在明年搬到一間一房一廳的居所。但看著新青安點燃房市，從買
房到租房的空間跟著愈來愈小，每年的租金漲幅已經成為這對年輕夫妻眼下的燃眉之急。在
小宅化的趨勢裡，他們只有一個小小的願望：「每天能活著就好。」
從青旅搬到小套房裡育兒，這對年輕情侶並不奢求買房，只希望能活下去就好。（攝影／陳
曉威）
從青旅搬到小套房裡育兒，這對年輕情侶並不奢求買房，只希望能活下去就好。（攝影／陳
曉威）
鳥籠時代的無房青年，要成家只能梭哈或放棄？
董小姐、海海和愛德華一家人的經歷，概略勾勒了鳥籠時代的居住圖像，一種是逐漸被日漸
退縮的空間和高昂的價格給侵蝕；另一種則是梭哈手中籌碼，跳進房市裡。他們雖然做出不
同選擇，但都繞不開焦慮和痛苦，距離「成家」仍然遙遠。
諷刺的是，隨著小宅成為主流商品，空房子的數量也跟著增加。內政部在6月發布最新的「
低度用電住宅」統計，該項指數向來被視為是空屋率指標，而數據顯示去年下半年中，光是
20坪小宅的空屋率就占總體的17%，等於每6間小宅就有一間屬於「低度用電」。
2022年出版的《無住之島：給臺灣青年世代居住正義的出路》一書曾描繪台灣青年世代的居
住困境為「買不起、租不好」；如今，這個困境或許還得再加上「買得小」、「沒人住」兩
項更新。至於該如何應對這個問題？當時該書作者廖庭輝建議，應該改採社會投資的概念，
從政策、財稅和居住權等多個面向來規劃改革，而不只是靠著補貼來緩和首購族的剛性需求
。但去年上路的新青安政策則是走上一條完全相反的路，政府靠著低利率和寬限期來降低買
房門檻，不只推升了房價，更催生諸多「鳥籠小宅」。
如今，隨著鳥籠的增加，不少討論開始把台灣和香港的居住狀況拿來對比，認為按照趨勢繼
續發展，台灣也將步上香港劏房的後塵。一則房地產廣告正好成為縮影：扣掉公設、車位後
，12坪的主建物被規劃成3間房間，要價1,780萬元。「花千萬坐牢」成為留言中受到普遍認
可的形容。
站在小宅浪潮的風口浪尖，透過新青安買房的海海向我們陳述了他心裡的矛盾：沒買房之前
，希望價格下跌；現在反而最害怕政府認真打房，大部分的有房族也不會接受一個讓房價突
然暴跌的政府。
考慮購買組合屋的董小姐則顯得消極，她告訴我們，最好的做法就是跳脫買不買房的困擾迴
圈，否則買到小不啦嘰的房子更像是一個鳥籠，花大錢把整個人塞在籠子裡，「我不覺得那
是一個夢想，」她說。
延伸閱讀：〈鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小空間貼近基本居住水準底線〉
心得：
無
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