訂金返還、施工瑕疵爭議翻倍增
04:102024/11/16
中國時報 王莫昀
央行9月19日實施第七波選擇性信用管制，被巿場稱之為「919事變」，依房市交易與登記約
有1個月左右的時間差，反應在10月六都買賣移轉棟數較上月大減1成2，另內政部最新交易
糾紛統計，今年第3季交易糾紛數也呈現上升，達596件，其中訂金返還、施工瑕疵等糾紛成
長最明顯。業者示警，年底交屋潮來臨，貸不到款、成數不夠等問題恐更嚴重，買賣雙方將
迎來最大挑戰！
根據六都地方政府統計，2024年10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為19643棟，
月減12.8％。新北市月減23％最大，台中巿以18.4％排名第二，高雄市則月減15.1％名列第
三。
巿場人士直言，近年數波打房，特別是今年上路的第六波及第七波選擇性信用管制已讓房地
產界元氣大傷，成交量大減，尤其海嘯第一排的房仲因客戶應變不及，衝擊最大。中小型建
商也傳出銀行土建融原本已答應，最後錢卻下不來，買方在兩波選擇性信用管制下，許多第
二、三屋，或觸及豪宅界線的房子貸款成數大幅縮水，拿不出錢，只能解約或違約。
預售案貸款 首見建商不協助
業者表示，雖然央行在第七波信用管制未久，提出解釋，若已談妥房貸「得」列不可抗力因
素，可協調建商解約，或由建商協助補助貸款，但許多中小型建商面臨「金龍海嘯」自身難
保，各自尋找降低傷害的辦法，連帶的使得糾紛件數大增。
根據內政部統計，在今年第3季房巿交易糾紛，較2022年同期增加2成，從496件增加到596件
，大增百件，尤其是前6名排名出現明顯變化，「房屋漏水」及「施工瑕疵」消費糾紛都明
顯增加，其中「施工瑕疵」件數倍增，由28件增加到60件成長114.2％。「交屋延遲」由39
件增加35.8％到53件，「訂金返還」更首次擠進第6名，也凸顯房市糾紛新的樣態。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，消費者受到選擇性信用管制的衝擊，可分兩個層面
，第一是簽約後，發現銀行承諾的房貸最後胎死腹中下不來，面臨違約要支付總價款15％的
罰金，第二是買了第二戶以上的貸款成數驟降，又拿不出現金，也需付違約金，第三，下訂
後，看見苗頭不對，要求訂金返還，以致交易糾紛大幅攀升。
巿場人士透露，高雄就有一個數百戶建案，業者要消費者自己補足貸款不足部分，因為銀行
的額度滿了，建商也沒辦法，過去預售案完工後，都是建商協助民眾取得較優惠的房貸，但
現在卻出現數百戶消費者要自行解決案例，這慘況，是他從業數十年來，前所未見。
不付違約金 投資客難抽身
至於央行選擇性信用管制雖說「得」列不可抗力因素。但是實務上面這東西是有爭議，其中
第一大苦主就是擁有第二戶以上客戶，特別是在預售案買很多戶的人，若非財力雄厚，未來
不可能交得了屋，陷入要違約窘境，不可能不付錢就全身而退。
業者說，這是很簡單的道理，買屋的人就是建商已經到手的鴨子，怎麼可能隨隨便便就讓牠
飛掉，多數建商根本不可能同意無條件解約。
法界人士表示，內政部房市糾紛的數據是消保官接受申訴的件數做統計，實務上糾紛數遠高
於這數字，因為一些大建商、知名房仲會出面協調，不過因限貸而遭沒收訂金及要求交付違
約金部分，仍多難以避免，較常見的是契約約定違約金最高是15％，若價金是1000萬元，違
約金最高就達150萬元，買方若付不出來就可能走法院，官司可能一打就打上1、2年，法官
也可能判決酌減，因此，建商或賣方屋主為避免糾紛持續，最後可能就收一半，約70萬元或
80萬元，這些都是買賣雙方所不樂見的。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，建商一般會年底做帳，預估年底會有一波交屋潮，12
月份將可能是房市另一波考驗的開始，消基會正注意是否會有許多消費糾紛衍生。
受到工料雙漲衝擊，消費者在交屋上除面臨貸款成數不足的問題外，新北市政府地政局表示
，近期有媒體報導，民眾反映預售屋交屋前遭建商要求加價才能交屋，否則就得解約的問題
。
地政局表示，據內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，已載明契
約總價，且建商應於取得使用執照後6個月內通知交屋，如果遲延交屋，建商應依實際遲延
狀況按日給付遲延利息給買方，建商違約時，只有買方才有權主張解除契約，建商不可要求
買方提高價格交屋，民眾若遇類似情況，可尋求新北市消費者服務中心或至行政院消費者保
護會網站申訴，以維護自身權益。
https://bit.ly/3ZjzNl7
心得：
目前
糾紛最多的 就下面這幾個情況
第一是簽約後，發現銀行承諾的房貸最後胎死腹中下不來，面臨違約要支付總價款15％的罰
金，
第二是買了第二戶以上的貸款成數驟降，又拿不出現金，也需付違約金，
第三，下訂後，看見苗頭不對，要求訂金返還，以致交易糾紛大幅攀升。
第四， 民眾反映預售屋交屋前遭建商要求加價才能交屋，否則就得解約的問題。
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