[心得] A7 第七波後

房屋

93681


氣氣氣氣氣
去台南找在南科工作的家人過年,

結果回程火車地震誤點43分
到火車站才發現= =

最近都沒有寫比較整體的狀況
只有針對個案跟租金回個文。

上次寫區域應該是十月以前了,
剛好有空來寫一下



1.
其實第七波對A7影響,就是把案子往後延著開。

但開價成交價也沒有因此變低。
還有人在喊A7回檔,不知道他們看到什麼了= =


有沒有真正影響A7的政策?
有。
俗稱第7.5波的抓優付。這才真的影響A7


A7的價格,為什麼這兩年拉抬這麼快?
當然有基本面的捷運、就業、規劃發展,

同時技術面的拉抬 就富宇在搞。


整天拉出區域新高價。
別人預售三字頭他就跳四。別人四字頭他就跳五。
就是靠優付。

這種抬價法當然脫離不了基本面。
價格拉到超過價值的話遲早會回跌。
但A7本來就還有一點肉能漲。就只是提前到他的合理價而已。


優付被殺之後,等於失去特異功能。


但他還想抬價啊。怎麼辦?
優付還是有一點點啦,工程期間不用付款。但對保錢還是要繳滿。不然銀行盯。
送裝潢、十年內免管理費。

不同案子有開不同怪招。

但,這些buff 疊一疊,也完全比不上原本優付7-10% 剩下的交屋三年後繳齊。


如果沒被抓,照原定計劃,
可以預期富宇九期(捷運站旁)一定仗著優付,
一開始就開破60,慢慢疊上去最後賣到過65。

預售破65,其它案子、中古屋自然也會跟上。

但現在沒特異功能,
我自己也滿好奇他會開多少。值得觀察。


2.
去年Q2我記得我說
A7就算後面漲到六七十,(當時買價)45-50,也沒多少肉,去買別的地方。

但現在應該都要55了,我反而覺得搞不好可以買。買來置產而不是要拼幾年內的高報酬。
因為其他地方被打的更慘。


去年年底差不多是我被水桶的兩個月,
花兩個月跟朋友去看新北的三個行政區。當然是看老公寓啦,新房沒錢。

我邊看,我只覺得,蛤我幹嘛不回A7買。
大家都一坪快五十萬。A7我買屋齡四年內,這邊屋齡四十年沒電梯欸。哪有這價值??


難怪突然明白板上好幾個雙北ID很悲觀覺得房價太高要回檔。
其實我看完也有一樣感覺。
(是看哪個行政區我就不說了,等等被打)


總之,跟一些未來漲幅可能僅能抗通膨 甚至可能要回檔的地區比,回防A7置產也許相對穩。
但回A7置產的話,就是買預售屋了。

成屋因房地合一,沒人丟出來賣。
供不應求狀況不變 價錢根本沒在鬆動。撿不到什麼便宜貨。

且,現在買成屋,
2025整年約六千戶交屋潮,出租競爭會很不便。

2025 2026的交屋,跟林口台地幾個大型設施啟用帶來的工作機會,最終會平衡。
但這兩年租屋市場會比較混亂。


我自己是很密切關注建商開案價格啦。
今年上半年要開的案子,有兩個我有興趣的,代銷都約了。

價錢可以的話應該會下手。
但大亮睦粼開的價錢完全沒回檔,讓我有點擔心後面開案建商開案一樣硬,
搞不好最後賭爛他開價,不買。
或是其他在關注的地區預售案開的不錯去買別的,也不一定。

3.
跟其他區域比較

塭仔圳你爭氣一點好嗎?
去年喔發文 跟A7價差還有15萬,現在剩11萬不到。
https://i.imgur.com/qydruXj.jpeg

(圖片來自A7社團李大)

雖然我偶爾會嘴一下新莊,不過那是愛之深責之切啦。
你們價錢上不來,我們山上搞屁喔?

我有預期A5A7會有一天價差縮到十萬左右啦。去年就說過。
但我是預期A7機能更完整、A5還只有荒地的時候。

但現在A7連麥當勞都才剛拿到建照欸。
太快了吧。加油好嗎?


4. 圖示示意一下做個總結

房市長期向上,這應該是共識。
至少名目價格不管通膨,是長期上漲。


有些地方的價格曲線可能長這樣,
中間會有個跌幅。
可能是新重劃區交屋太多 又沒那麼多需求,多殺多造成回檔。
可能是傳統比較市區的位置,但超漲。

既然有跌幅,很會抓點位進場的也許可以等到修正時再買。
https://i.imgur.com/oSIpazc.jpeg



但A7的曲線我判斷是長這樣。
打房政策只是延緩漲幅。
區域需求支撐性不至於造成價格下跌。
那,什麼時候買都是低價。
https://i.imgur.com/hANrhVV.jpeg

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kage011樓推A7王 01/30 20:54
baseba1l2樓推真切有料A7王 01/30 20:58
a94703023樓哥 林口龜山輕軌對價格上來說 您怎看? 01/30 21:21
本人4樓輕軌不會有進度的啦放心,到我哪天A7賣掉他都還沒動工 01/30 21:27
foda5樓不曉得為什麼,A7很多投資客完全空屋就出租,所以基本把冷 01/30 21:31
foda6樓氣三機弄好,出租競爭對手就少一堆了,有些是弄得過度好, 01/30 21:31
foda7樓推測可能是工程師不太在意成本品質弄太好 01/30 21:31
本人8樓全空的 很多事2X買的,房貸沒多少錢,出租還麻煩。尤其 01/30 21:36
本人9樓當年他們交屋時還很荒涼 不好找人租。 但今年要交屋的, 01/30 21:36
本人10樓都3字頭幾乎都35以上了啦,我是覺得要他們放五年房地合 01/30 21:36
本人11樓一 一直繳貸款不太現實,應該是要丟出來租比較合理 01/30 21:36
quiet9312樓過度好就是自己住不習慣搬走的啦 01/30 21:38
quiet9313樓a9也有頂樓裝潢豪宅拿出來租的 01/30 21:38
Alkaline86514樓塭仔圳旁邊就是機能齊全新莊市區 走路都可以到最頂 01/30 21:55
Alkaline86515樓的富邦悍將主場 A7旁邊是順向坡與夜總會 是覺得A7千 01/30 21:55
Alkaline86516樓戶型鳥籠宅盡量炒 才會顯得塭仔圳CP值高 01/30 21:55
quiet9317樓光富宇就一堆剛交屋就拿出來賣的案件了 01/30 21:58
antis18樓鬼城啊 01/30 22:06
baseba1l19樓說A7順向坡的還蠻敢講的,順向坡政府還核准一堆超高大 01/30 22:09
baseba1l20樓樓喔 01/30 22:09
quiet9321樓富宇上城三房租金3萬含管理費,扣除管理費是27000,大概 01/30 22:09
太神了 富宇上城還沒交屋你可以租的到未來人是你!透露下股票要買哪支
quiet9322樓是1300萬貸款2.5趴利息的情況 01/30 22:09
baseba1l23樓塭仔圳交通就硬傷,先閃邊了啦,那地形邊界看就知道發展 01/30 22:11
baseba1l24樓有限 01/30 22:11
wakaura25樓少了投資客 價格遲早撐不下去的 01/30 22:12
Alkaline86526樓塭仔圳位於北車 板橋 林口中間 到哪裡都很便利 A7只 01/30 22:18
Alkaline86527樓適合在台地上活動 去哪都要上下山交通才是個慘況 01/30 22:18
NodeWay28樓A7就靠捷運 離捷運太遠的自己斟酌有沒有那個價值吧 01/30 22:20
NodeWay29樓A7我覺得硬傷就台地爛交通 還有重劃區本身太分散 01/30 22:21
NodeWay30樓然後捷運站周圍才5字頭 基本上找不到比他便宜捷運宅 01/30 22:21