氣氣氣氣氣
去台南找在南科工作的家人過年,
結果回程火車地震誤點43分
到火車站才發現= =
最近都沒有寫比較整體的狀況
只有針對個案跟租金回個文。
上次寫區域應該是十月以前了,
剛好有空來寫一下
1.
其實第七波對A7影響,就是把案子往後延著開。
但開價成交價也沒有因此變低。
還有人在喊A7回檔,不知道他們看到什麼了= =
有沒有真正影響A7的政策?
有。
俗稱第7.5波的抓優付。這才真的影響A7
A7的價格,為什麼這兩年拉抬這麼快?
當然有基本面的捷運、就業、規劃發展,
同時技術面的拉抬 就富宇在搞。
整天拉出區域新高價。
別人預售三字頭他就跳四。別人四字頭他就跳五。
就是靠優付。
這種抬價法當然脫離不了基本面。
價格拉到超過價值的話遲早會回跌。
但A7本來就還有一點肉能漲。就只是提前到他的合理價而已。
優付被殺之後,等於失去特異功能。
但他還想抬價啊。怎麼辦?
優付還是有一點點啦,工程期間不用付款。但對保錢還是要繳滿。不然銀行盯。
送裝潢、十年內免管理費。
不同案子有開不同怪招。
但,這些buff 疊一疊,也完全比不上原本優付7-10% 剩下的交屋三年後繳齊。
如果沒被抓,照原定計劃,
可以預期富宇九期(捷運站旁)一定仗著優付,
一開始就開破60,慢慢疊上去最後賣到過65。
預售破65,其它案子、中古屋自然也會跟上。
但現在沒特異功能,
我自己也滿好奇他會開多少。值得觀察。
2.
去年Q2我記得我說
A7就算後面漲到六七十,(當時買價)45-50,也沒多少肉,去買別的地方。
但現在應該都要55了,我反而覺得搞不好可以買。買來置產而不是要拼幾年內的高報酬。
因為其他地方被打的更慘。
去年年底差不多是我被水桶的兩個月,
花兩個月跟朋友去看新北的三個行政區。當然是看老公寓啦,新房沒錢。
我邊看,我只覺得,蛤我幹嘛不回A7買。
大家都一坪快五十萬。A7我買屋齡四年內,這邊屋齡四十年沒電梯欸。哪有這價值??
難怪突然明白板上好幾個雙北ID很悲觀覺得房價太高要回檔。
其實我看完也有一樣感覺。
(是看哪個行政區我就不說了,等等被打)
總之,跟一些未來漲幅可能僅能抗通膨 甚至可能要回檔的地區比,回防A7置產也許相對穩。
但回A7置產的話,就是買預售屋了。
成屋因房地合一,沒人丟出來賣。
供不應求狀況不變 價錢根本沒在鬆動。撿不到什麼便宜貨。
且,現在買成屋,
2025整年約六千戶交屋潮,出租競爭會很不便。
2025 2026的交屋,跟林口台地幾個大型設施啟用帶來的工作機會,最終會平衡。
但這兩年租屋市場會比較混亂。
我自己是很密切關注建商開案價格啦。
今年上半年要開的案子,有兩個我有興趣的,代銷都約了。
價錢可以的話應該會下手。
但大亮睦粼開的價錢完全沒回檔,讓我有點擔心後面開案建商開案一樣硬,
搞不好最後賭爛他開價,不買。
或是其他在關注的地區預售案開的不錯去買別的,也不一定。
3.
跟其他區域比較
塭仔圳你爭氣一點好嗎?
去年喔發文 跟A7價差還有15萬,現在剩11萬不到。
https://i.imgur.com/qydruXj.jpeg

(圖片來自A7社團李大)
雖然我偶爾會嘴一下新莊,不過那是愛之深責之切啦。
你們價錢上不來,我們山上搞屁喔?
我有預期A5A7會有一天價差縮到十萬左右啦。去年就說過。
但我是預期A7機能更完整、A5還只有荒地的時候。
但現在A7連麥當勞都才剛拿到建照欸。
太快了吧。加油好嗎?
4. 圖示示意一下做個總結
房市長期向上,這應該是共識。
至少名目價格不管通膨,是長期上漲。
有些地方的價格曲線可能長這樣,
中間會有個跌幅。
可能是新重劃區交屋太多 又沒那麼多需求,多殺多造成回檔。
可能是傳統比較市區的位置,但超漲。
既然有跌幅,很會抓點位進場的也許可以等到修正時再買。
https://i.imgur.com/oSIpazc.jpeg

但A7的曲線我判斷是長這樣。
打房政策只是延緩漲幅。
區域需求支撐性不至於造成價格下跌。
那,什麼時候買都是低價。
https://i.imgur.com/hANrhVV.jpeg

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