: 就淫妹在東京買房租金一年投報率有6%
: 日本房價這幾年也在大漲
: 且門檻不高才一千多萬台幣
: 住東京看晴空塔，沒有超高公設
: 投資台灣不如投資日本？
我看了下影片,joeman 好像是有把所有支出都列出來扣掉了(跳著看的有錯請更正)。
先講重點, 6% 應該是真的，但其實一點都不高!
joeman 這個案子是拿來做 airbnb 的，所以評估不能用一般正常的房地產投資角度下
去評估。
airbnb 評估方式要用民宿/旅館的角度來評估，因為有營運管理跟銷售風險的問題，跟一
般無腦買房放租收租金差很多。
在商言商，做 airbnb 只有 6% 投報是不及格的!
像我一般做格套，投報率要超過8%才會進場，如果是要做 airbnb 這種要運營管理還要扛扛空置風險的，那要更高了。
因為格套的管理成本要比正常出租多很多,而 airbnb 比格套多更多!
所以這部分的風險與管理成本是要列入計算的~
另外日本民宿有特別的規定，這案子在墨田，按日本民宿管理方法，一年只能營業180天。
正常想靠做民宿賺錢不會考慮這邊，因為你再會賣，上限180天的天花板在那，難以突破。
在日本真的想靠經營民宿賺錢，要嘛去大阪。要嘛去大田。這兩區都是特許不受180天限制~
會不考慮180天限制的，就比較像Joeman這種，不是真的以賺錢為目的!
而是旺季的時候出租，自己淡季過去巡田水當渡假。三不五時租給親朋好友做人情這樣~
所以這個案子的投報 6%，在我看起來是亂算且偏低的。
真要算這間房子，正常算法應該是把它拿去長租市場放租看租金投報
如果要用民宿角度，就要算這180天中賣掉幾天，計算空置率跟競品價差。
然後計算客訴與管理成本，再跟大阪或者大田的民宿營利率比較
這才是民宿案件的正常評估方式!
但這案子很好的融合了他個人需求，很符合他的規劃，所以很適合他
但是看房地產投資這樣算是不對的!
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1738540669.A.265.htmlsupereva1樓不過他應該沒有把題材的流量業配帶進來吧 其實他這題 02/03 08:07
→ supereva2樓材不錯 有他民宿相關的我都會點進去看XD 02/03 08:07
pttah3樓原來如此。但他好像沒算到180天這限制？他也似乎有營業超過 02/03 08:13
→ pttah4樓180天？（印象中，有錯請指正） 02/03 08:13
metam5樓他老兄蠻多時候，會為了流量，故意忽略一些重要資訊 02/03 08:22
blargelp6樓推個 為啥會有180天限制啊？控制供給？ 02/03 08:22
日本民宿法規規定的
有些還分住宅區(只能運營周末)跟商業區(不限制)
滿複雜的
我很少追 joeman 這種生活型 yter
不太清楚他是不知道這些規定還是覺得沒必要講
如果他這視頻是給一般人看新鮮配飯吃的,那的確沒必要講這種複雜的東西
但如果是要講房地產投資的,那我覺得他這樣就太不專業了~
→ ZMTL7樓我昨天吃飯時才看完這片，沒有他8個月應該出租不到80天 02/03 08:24
→ ZMTL8樓外加73天的自住跟給親友 02/03 08:25
tfct9樓為了流量忽略重要訊息的影片看了不就變笨 02/03 08:25
→ ohyakmu10樓隔套其實是吃台灣執法鬆散的利潤吧，日本不能這樣搞啊。 02/03 08:25
→ ZMTL11樓我沒有在追Joeman，但其實他這片資訊給得很完整親處，自己也 02/03 08:25
→ ZMTL12樓說投報率其實認真算可能不到5%很爛 02/03 08:25
→ ZMTL13樓反而是首篇有點斷章取義 02/03 08:26
→ ZMTL14樓他自己影片都有說靠名人加持＋親友捧場，以投資角度來說很爛 02/03 08:26
→ ZMTL15樓但在日本東京有個自己房產的落腳點就是爽 02/03 08:27
metam16樓一點都不清楚，他只跟你說總收入，內扣%數通通沒給 02/03 08:27
→ ZMTL17樓這個結論我覺得蠻公允的 02/03 08:27
→ metam18樓當然她也不算偏離事實太多，且一直強調情緒價值，大概就知 02/03 08:28
→ ZMTL19樓
02/03 08:32 → ZMTL20樓
02/03 08:32 → ZMTL21樓
02/03 08:32 → ZMTL22樓我指的是他大部分的開支都有帶到啦，當然詳細數字肯定不方便 02/03 08:32
→ ZMTL23樓公開，然後確實好像還沒扣稅？ 02/03 08:32
→ ZMTL24樓總之這串的首篇非常去脈絡化 02/03 08:33
Mograine25樓影片中有說 把他給自己還有家人免費住的天數算進來 投 02/03 08:34
→ Mograine26樓報率是8% 02/03 08:34
tfct27樓住免費還能算投報率？那星巴克買一送一算兩倍營業額嗎？ 02/03 08:41
→ checkman28樓他重點是流量 02/03 08:52
ILike5829樓家人免費住？乾脆非營業日叫他家人去住不是更划算……. 02/03 08:56
ProTrader30樓他的影片很適合菜鳥長見識 但他不是房地產專業人員 02/03 08:58