自從金龍第七波打下來後，可以明顯感受到房市的降溫，最近市場物件釋出量提升，價格
相對金龍前不合理的膨脹開始鬆動，仲介也開始積極的打電話摳客，但高自備甚至全現金
導致很多置產族力有未逮，想買也買不下去，就連最近房版也變得比之前不熱鬧，剛好這
陣子弄完一間台北市大安區低樓層室內3x坪公寓分戶，想說這個玩意兒算滿冷門，但過程
也滿好玩的，所以提出來分享，有興趣可以大家交流學習
如標題，分戶顧名思義就是一個門牌拆成兩個以上門牌，常見的有大坪數公寓拆成兩間小
坪數(拆一半做兩間2/2/1，或改成10坪大套+2x坪3房自用，這類北部比較多），或是透天
改成單層一個門牌(中部比較多)，用圖片來看會比較清楚
https://i.imgur.com/7gftdlc.jpeg
如圖示，這原本是一間3/2/2的物件，但因為室內坪數足夠，所以結合了這幾年參觀預售
屋格局跟處理其他小坪數公寓的經驗，自己設計改成下方兩間2/1/1的格局，捨棄餐廳換
取其他空間更大的使用面積，而要這樣分戶，優缺點都有，就看能不能接受
缺點
A：高自備
這是要買需要裝潢的中古屋都會遇到的問題，2成頭期+裝潢動輒10萬/坪以上，北市公寓
大概要準備800-1000現金部位，門檻相對較高，當然現金怎麼來板上都有分享，不多贅述
B：投報差
以這間物件來說，把裝潢墊上去之後的粗投報我自己預估大概只有2.5%上下略高於房貸利
率，以目前手上其他北市物件投報加總約4%來說，這間投報爛到爆，不適合投資(也就是
沒有投客在玩的主因)，但因為這間是自用，投報就不管了
C：5x年老公寓
這個版上爭論很久，反正看人喜好跟接受度，但最近youtube裝潢影片上，陸續看到有屋
主搬離外圍新房回歸市區公寓的案例，大都是考量懶得通勤需要學區/機能/空間，錢又不
夠買北市新房的，綜合起來還是只能回歸這類物件，就看自身需求
D：各類限制
首先要取得過半住戶同意書，另外考量要一拆二，所以原始格局滿重要，會影響之後設計
的難度，另外後續空間規劃跟室裝也要符合法規，所以適合的物件需要花很多時間來找，
在目前房市冷卻釋出量增加下，對這種物件有興趣的可以花點時間邊找邊研究
缺點說完了講優點
A：使用彈性
台北市小坪數公寓不多，故以目前小家庭結構來說，可以在自己鎖定的區域一次取得兩間
相鄰的小坪數物件相對難得，後續無論是一間出租拿來補貼房貸，或是自己住一間長輩住
一間，也或雙方長輩各住一間方便同時就近照顧，都是一個不錯的選擇，還能稍微閃過金
龍貸款限制，直接分裂多一間出來
B：創造自身需求
以台北市蛋黃區來說，各項條件ok又要這種小坪數的低總物件，非常稀少單價也不低，為
了降低通勤跟學區/機能購買正常公寓物件代價又相對較高，所以與其一直幻想有這種物
件還要便宜買到，還不如自己做一間出來
C ：裝潢瞬間回本
高總低單，低總高單，雖然高額裝潢費開了下去，但因為隔完後的單間室內面積變小導致
單價拉高後，帳面總值在取得分戶門牌的瞬間，裝潢成本就馬上回本還可能超過，未來要
處分也相對容易也能賣個好價格，但沒賣之前也只能拿來安慰自己就是
D：租補免稅額加倍
分戶完後門牌多一個出來，對於長租投客來說，租補免稅額會從每個月15000變成30000，
會增加屋主給租補的意願也能相對提升租金提高投報，例如侯某在陽明山的學生宿舍應該
分割成一堆門牌再給租補，免稅額變成門牌數乘1.5w，就是極致的長租玩法
最後，有錢手骨夠粗的當然是直接買兩間或是直上北市新房，但這就是預算不足的cp值搞
法，也不是符合每個人的需要，但以目前家庭結構改變，小坪數當道，以及面對高齡長輩
照顧的社會情況下，加上市區低總小坪數物件稀缺，或許這種做法也能滿足部分目標族群
--