: 那等於完全沒動
: 基期跟豪宅稅一卡
: 就是會有個無形天花板卡住
: 錢還是會往容易漲的地方流去
: 沒人是笨蛋啊
台北市我只買具都更價值的老屋，以下是我個人評估的做法：
我拿我其中一間為例： 座標信義區
2020 年買 1700 左右的物件，商X用地，現況為出租。
初始投入 2成自備款 + 100 多萬的裝修費(弄成主題式物件出租) + 1%仲介費 + 買房
契稅...etc，以及跟原屋主要回 20 萬的漏水修繕費，總計初始投入成本 500 萬以內，
算 500 萬。
目前運作到第五年，扣除所有的花費(包含房貸 / 稅金 / 修繕)，租金完全自償，多的
部分略過不計。
房價漲幅這 5 年目前保守計大約就 30% 左右，但忽略。用原PO說的10年漲 37% 來算。
沒問題的。
我買台北具都更潛力的公寓，最主要的大前提是為了要等都更。
※所謂有潛力我的定義是至少可一坪換室內一坪
目前這間老公寓一坪約 80，鄰近新房一坪大約 120。
我這間都更換算 "至少" 可分為現有坪數的 2 倍 (商X用地) + 一個車位
10年後：
2030 沒都更 - 房價漲幅 37% + 租金收入(已扣貸款後本金350萬)，同時假設
這 10 年我這房貸都不再做轉增貸利用，可得總利潤 979 萬，
對比原始投入 10年總投報 979 / 500 = 195.8%
2030 有都更 - 新房漲幅同樣抓 37%，分回坪數 * 120 * 37% = 7000 萬+，算 7000 萬
算式： 1700 / 80 * 120 * 2(分回2倍原有坪數) * 37%(10年漲幅)
因都更後面五年都不算租金收入，總利潤約 5460 萬(已扣貸款成本)
10年總投報 5460 / 500 = 1092%
20年後：
2040 沒都更 - 房價漲幅 37% * 37% + 租金收入約 800 萬(本金越還越多)，同樣期間
不做任何轉增貸利用，可得利潤 2290 萬，20年總投報 458%。
2040 有都更 - 房價漲幅37% * 37% + 15年租金收入扣利息約 560 萬，
總利潤約 8500 萬，20年總投報 1700%。
30年後：
2050 沒都更 - 房價漲幅 37% 三次方 + 租金收入 1360 萬，同樣無腦不做任何轉貸
操作，可得利潤 4031 萬，30年總投報 806.2%
2025 都更 - 25年租金收入扣利息約 1060 萬，總利潤約 1.25 億，30年總投報 2500%
以上計算
a. 沒有計算租金增幅
b. 沒有把租金 - 房貸剩餘的部分列進去
c. 沒有每3年 ~ 每5年轉增貸再投入
即便在這樣無腦的操作下，換算的報酬大約如此。
當初會買本身就具有都更潛力的物件就是看在即便沒有都更，也是個妥妥的防禦型資產
，而我個人是堅信 30 年內這些具有都更潛力的物件基本上都會都更完成。
理由很簡單，政府對於都更的態度和力度都是越發推廣以及給予更多獎勵支持，以及
台北的地蓋一塊少一塊，素地少。次要理由很殘酷，30年內台北大地震的機率不低。
事實上有在看台北都更潛力物件的人都知道，其實真的具備都更潛力物件的案子目前
扣除大部分住三225 五樓 / 臨路面寬太窄 / 被小基地危老強姦...etc 物件後，
真實具有潛力的比例大約只有 2 成左右甚至不到。
所以買台北老屋看似漲幅較低，但納入都更的機會，我是考慮配置的。
相反的如果只看漲幅，其他縣市10年漲幅 100%，後續也能再 100% 嗎？
城市間價差已收斂，我認為有難度。 這就個人判斷不同，沒有對錯。
所以錢確實會往容易漲的地方去，沒人是笨蛋，
只是每個人的策略或看法不見得相同罷了。
而時間會證明一切！
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