之前有提過概念 最近實操完畢 來分享一下
先講結論 就是增貸買美債 之後用貸差產生的FCF作為防禦手段
風險就兩個 匯率 利率
至於台美之間的匯率 利率 自行評估
假設2000萬房子 貸款1600萬
目前4000萬 可以貸款3200萬
原本掛一 1600萬本利大概是6萬
剩下的 1600萬掛四 只繳利息大概3.3萬
1600萬美債4.5%計算 大概是6萬
這整包看下來大概是
市值4000 貸款3200
每個月只要繳35000
如果是自住 那很划算 如果是出租 只要>35000 就是正現金流
一個市值4000萬房子 通常租4~5萬應該是沒問題
所以這整包正現金流機會很大
還有更狠的 美債套兩層 甚至三層
第二層960 利差2% 19萬
第三層570 利差2% 11萬
總共大概2.5萬金流
整包算起來 一個月只剩1萬....要支付
我這邊還沒說到開PB 有更低利率 更高層數 更安全的MARGIN
概念分享到這
不要來問 這東西太多人做 會嚴重通膨
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補充幾點
1.兩三年前買很好? 沒有 那時候增貸出來應該是買預售屋 誰跟你套債券
頂多無聊有閒錢十萬百萬的買
房地產這幾年漲這麼多 現在掛才猛
2.利率要低 要開私銀 不是開PI
PI那沒用很垃圾 只是讓你可以買一些商品 但是不是給你好的利率成數保證金
3. 上一批的人做的通常都是7~10年內 金融債 拚利差 拚大金流 4層都不少見
我反而是在避險跟鎖利 做這種超少 第一層就是接近20年的美國公債
對標房地產貸款年限20年
金流我房租已很夠用 債券疊出來的金流就隨意
4.我這邊說的美債就是美國公債 沒有什麼公司債 投等債 金融債
5.風險最大來自於台灣利率升息導致台幣匯率也升 美國不覺得目前會再度升息渠道
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1741414430.A.AA7.html→ alonzohorse1樓太狠了…… 03/08 14:16
floatfaith2樓推推m大苦口婆心FCF疊疊樂 03/08 14:16
foda3樓匯率會有變回30 29 的可能嗎？想請教m大匯率這環如何考量呢 03/08 14:21
→ foda4樓，台幣對美金真的會一直貶嗎 03/08 14:21
odbilly5樓謝謝m大無私分享 美債買好買滿 好安心 03/08 14:21
wen123056樓幾年前跟瑞銀的理專聊，她說高端客戶幾乎都在這樣做 03/08 14:24
→ wen123057樓如果真的開戰了房子就送你銀行，我留美債 03/08 14:25
alonzohorse8樓可是買債會被噴QQ 03/08 14:26
asdlkjfgh9樓不太對吧 現在不就限貸 能這樣做的人本來就不多 剩下 03/08 14:27
→ asdlkjfgh10樓想做的也做不到 03/08 14:27
→ 本人11樓綠能不死 貶值不只 這我個人看法 03/08 14:28
foda12樓謝謝m大 03/08 14:29
asdlkjfgh13樓另外美債不只上面講的那些風險 （雖然我自己也是有配 03/08 14:30
→ asdlkjfgh14樓美債就是了） 03/08 14:30
→ foda15樓那中華電信這種股利也是4.多%的可以當作同樣效果嗎xd 03/08 14:30
TokyoHard16樓金龍:學習了 03/08 14:31
gk132917樓股板一堆這樣搞吧 還美債再去質押借錢再買 03/08 14:31
→ gk132918樓所以搞到銀行沒錢限貸 03/08 14:32
→ gk132919樓你太腿惹 03/08 14:32
a2828z3320樓美元必跌，范斯要是續上，長線要跌十年 03/08 14:32
→ a2828z3321樓過去16年可以這樣爽，但未來可以持續的可能性降低很多 03/08 14:33
hortl23322樓重點要直債 03/08 14:33
→ a2828z3323樓要台幣跌的比美元還兇，那可能真的只有開戰辦的到... 03/08 14:33
→ 本人24樓質押我太腿嘻嘻 有意思 03/08 14:33
→ hortl23325樓別鬧了，台灣算甚麼咖小。美金扁，台幣只會更烙賽 03/08 14:34
foda26樓直債利率鎖住，這樣風險只剩匯率，這樣說對嗎？ 03/08 14:35
→ 本人27樓台幣可能升息 03/08 14:36
hortl23328樓沒錯 03/08 14:36
→ 本人29樓這唯一怕的是 台幣升息 畢竟美金升息機會不高 頂多不降 03/08 14:37
→ hortl23330樓美債的核心本來就是鎖利率，炒價格不過是歪路 03/08 14:37