再度講一次.
房子如果有都更效應的話,他確實會反映土地價值.
或是超大坪數的別墅,例如占地100~200這種.
因為他的重建費用遠遠遠低於它的土地價值.
但你們討論的"房子".
也就是甚麼兩房三房四房.
甚至巷道透天.
反映的都是"空間價值"
最簡單的一個道理.
https://market.591.com.tw/14675/price
你告訴我.
這老地上權,地點北鹽埕區也就是所謂市區最沒落的早期發展地點.
他在"漲"甚麼
(不是討論絕對價格,而是討論他從有實價登陸到今天的漲幅)
他沒土地阿....地點也相對其他地方很弱阿....屋齡又40年很老阿.
他漲的就是空間價值..!!!
因為他是無期限地上權,所以她就等同對岸的房子一樣.
我沒土地又怎樣,我的空間就是永久權!!!
所以隨著住宅空間越來越值錢.
因此他就狂漲狂漲狂漲.
漲幅一點都不輸有土地的.
並且無視甚麼建物折舊....折舊是甚麼?能吃嗎?
這時候你再回頭看看苦悲的店面.
幹你娘的店面.
(幹,卡了差不多四千萬在這邊,你看多幹你娘)
我她媽"幹道"透天店面十年當他都沒漲.
(當然實際上應該有漲一點啦,但那一點...我覺得我還是當沒有漲好了.)
為啥店面都不漲?
透天店面耶,有土地耶.
阿就很簡單.
住宅空間大家搶破頭造成水漲船高.
但是商業空間...就死魚...
當然這可能也牽扯到之前路克時代商業空間有一波大炒作.
之後路克消退,之後就進入死魚盤.
但無論怎樣,商業空間就是死魚狀態.
所以你說有甚麼土地?....透天店面死魚在那邊,你有土地又怎樣..XD
除非建商或是土開整併你家的土地.
不然你的店面拿出來賣就是沒有甚麼漲才賣得掉.
因此不要過度解讀土地.
如果價格是土地定的.
那老公寓漲幅一定高於老大樓.
老公寓的總價也會高於老大樓.
但很可惜,老大樓實際價格還是略高於老公寓.
彼此的漲幅也都差不多.
這也讓我看到以前有一種奇怪的物件.
中古大樓,土地超大...
例如權狀3x,人家三房土地可能五六坪.
但是她土地十幾坪.
這東西通常是以前小建商蓋的時候,建照改來改去改到後面土地分配不均衡.
所以隨便找個幾戶來塞土地.
這東西你說可不可以買?
我告訴你不要買..XD
當然如果你是一個愛國青年,努力奮鬥救台灣.
那你要買ok的.
他那麼大的土地價值只有一個.
那叫做...."多繳一些地價稅給政府"
至於你說甚麼養到未來要都更幹嘛的喔.
恩...除了台北外.
其他縣市光一堆公寓要都更都不知道排到哪一年.
因為透天太多,這些透天慢慢整併都整併不完,畢竟各縣市都還可以往外發展重劃區.
以至於老大樓你要都更太久了.
你真的想要拚都更,你也是買個"幹道透天店面"
至少,你說五年十年二十年不一定等地到.
但是你錢太多沒地方放,又不夠錢直接買整塊四百坪的建地來養.
那你就買這種透天店面,養個二十三十年,沒等到就交給孫子繼續等....
(現在遺產都是爺爺傳給孫子...哈哈...人活太久了的關係...
所以你的遺產是給你孫子,你兒子要拿的遺產是你爸給他)
總有一天等地到外.
如果你銀行關係很好,有機率可以透過"薛丁格的估價".
讓你的店面估價逼近於土地價值.....XD
(店面交易頻率超低,所以銀行抓價的時候,如果附近都沒成交,但是遠一點有建商整併收購
那有機率拿建商整併或是收購的價格來估你的店面.
另外
以前講過,某銀行經理用老婆買店面,然後透過自己銀行的關係,作假租約,把價格估超高
當然這是十幾年前的事情,現在可能沒那麼容易這樣玩)
所以你透天店面就是死養都不賣....養到天荒地老海枯石爛.
直到建商整併再說...
中間要用錢,就是想辦法找一家估價很高的銀行做增貸.
你真的要養就是養這種.
另外記得不要養角間要養中間...
否則你隔壁是釘子戶,結果你帶賽一起被被放生不要怪我沒有提醒你.
至於養透天店面後面巷子的透天..
這個...一樣被放生機率也是更高...
你前面的店面只要是釘子戶,你就一起被帶賽.
但是如果你是幹道店面.
建商或是土開會第一個跑來跟你談.所以你聽他開價後,有決定權之外.
後面的透天就算當釘子戶也沒關係.
你前面的店面是門面,門面建商買了,之後蓋成L型也都ok...除非你深度太淺.
因此,通常我們不是土開也不是建商開發部的.
我們"素人"要養,就要養幹道店面....你可以騙你自己說是在養地ok.
(為啥說是騙...因為...你這輩子不一定等地到回收..XD)
後面巷子的透天是建商或是土開自己去插旗的...那個你不要學.
你沒那個條件和背景,你亂學到時候運氣不好被放生你就哭哭.
(除非你後面可以連續買個兩三間,這樣建商蓋L型一定串的到你.
但是你要連續買兩三間的困難度極高....並且那個錢買個前面的透天店面ok的)
對喔,我媽台北透天店面就是當釘子戶當超久.
(十幾年來都有人來談)
所以這個我家專業.
給你卡在正中間大占地店面,你不搞定我媽和我舅舅的透天店面,你就不用整併,哈哈.
後面巷子的透天超想被整併....但...慢慢等吧...鳩咪.
圍棋的急所懂嗎
兵家必爭之地,你卡上去就對了.
不要去貪利益最大化.....到時候一個帶賽,你就.....
也不會怎樣,大概就原本行情打七折也沒人要..所以漲幅超過3x%你還是不會虧錢啦..XD
但是無論怎樣.
在建商整併到你店面的土地之前.
店面就是低迷...增值就是..不要說看老地上權的車尾燈....
你連看增殖的那一點點草履蟲爬,你都看不太清楚到底爬了沒有.
這就是因為,商業空間價值目前市場還是很低迷.
你空持有大塊土地,沒半點鳥用....
空間價值才是主要決定一般物件價格走向的因素.
所以不要對你得持份土地有過度迷失和過度神化那點東西.
--
