許久沒上來閒聊分享了
文章打的有點雜，還請見諒。
最近實在忙到一個頂天，不知道是他行水位都滿了還是怎樣
代書仲介送來的估價，只要能估到，立馬送件來處理
鬼月小發呆了一陣，一結束狂冒泡
最近同事的代書，一個週末簽了15件在那狂問貸款
就幾個比較誇張的來分享吧
前兩週估價師打來問我，
現在新竹他是要怎麼估
兩年前竹北實登17萬的案子，
現在快50萬一坪出掉
我猜應該是公設小主建大的中古屋才造成這奇葩現象
再看看竹北+高鐵精美的預售屋
看到那價格實在很納悶，豪宅條款真的還適用嗎？
豪宅4000萬條款，反應在新竹高鐵，關X路的預售屋身上
假定一個一般大四房58坪（單價65萬就好）+雙坡道平面車
65*58=3770
3770+180*2=4130
而上述產品的居住面積，
可能只是一般家庭四口人要住的房子+
雙薪雙車位而已
真的稱得上什麼豪宅嗎？
以前豪宅認知，是什麼破百坪大樓知名建商，
或是什麼獨棟別墅前庭後院土地面積7、80坪之類的
現在的豪宅條款看起來已不敷某些縣市使用
新竹這種玩法搞下去我看也沒銀行受得了
我這邊在南桃園的管轄
楊梅井噴上次提過就不提了
青埔也講到爛就不多說了
現在收到很多案件真的是跟你拼身家在ALL IN，真的看不懂
負債比實打實的跟你搞到65%
基本沒什麼可支配所得
只能騎車上下班
那天來訪的一個某國營企業員工
年薪80多想貸1200萬
問他他付完房貸後月薪剩2萬不到，他是要怎麼玩
跟我說他以前過過一個月只有一萬塊生活費的日子，他可以
而且以前青埔20多萬的時候他已經錯過了
他三年後來看，可以買的房子變小了
但付出的要更多，錯過了一次不想再錯過第二次
我真的服了
最近仲介真的不是普通會洗，真的是不大行的客層全部被洗進來買房
特色是房子都是近一年買賣，甚至到近半年的買賣
微包裝一下就出給下一手，可能買700萬出800萬
來回一共6%服務費當成本，再一個什麼30萬的裝潢認列成本
房子價差當刮刮樂的在刷差價
700*2%+800*4%的成本就當店頭所得來扣抵房地合一成本了，最後再+30萬什麼裝潢扣抵
14+32=46萬，最後+30萬，76萬成本
甚至把契稅代書費挖溝的也報進去，真的幾乎0房地合一稅
店頭刷的開心，客戶一卡皮箱入住也買的開心
三個月到半年一次的買賣，
可以刷7、80萬入帳真的是算開心
目前觀測到進場的客群，以及負債比
評估房市在今年Q4結束時反轉
真的最近爆量進場的客群不是太妙
很容易成為最後一根稻草
最近要進場投資的真心建議想清楚
再次強調，低總價才是王道
中高總價的別再碰，除非你真的是進到一個極甜價。
至於自住剛需的版友，這個時節問我，我真的不知道你們該不該進場
一來我抓美元會到34+，台灣通膨的想像力我是想像不到
我看著房價在噴，但平均客層負債比是越來越不妙，不是普通不妙
如果真的非得進場，我還是建議各位等Q4的量有沒上來
沒量就真的不要再進來了，等明年年終拿到，蹲一下，
明年年後雖說拋售潮不見得等得到
但相對甜甜價應該還是很有機會
只要台灣明年再來個無薪假，我保證必爆！
仲介今年洗的應該算差不多了，剩餘人頭應該也不多，傻B硬撐的自住客我看也洗的快乾
了
預售屋市場我是不知道，我也沒那時間去慢慢看，價格越看越覺得估不到，根本沒心思看
那個
大家可以自行上實價看看現在預售價來評估
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