[請益] 買房或股票投資報酬率請益

原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資，但我最近算了一下我發現買房投資
的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...，所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤？



目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬，假設已增值500萬，我想把增值的500萬
增貸出來投資，先假設可以無限轉貸有無限寬限期，利率1.81%，一年繳息約9萬元
，十年繳息約90萬元。


1.買房出租投資

購入500萬房，假設每月可收租1萬5千元，一年收租18萬元，十年後假設房屋增值10%為
550萬，十年共獲利140萬(18*10+50-利息90=140)。

不過版上分享買房投資方法通常為拿這500萬當2間1,000萬房的頭期款，就有2間1,000萬
的房可出租，我一開始也是這樣想的，但發現這根本行不通，因為以年薪100萬來算，
用這方法含我原先房貸會共3,000萬貸款，收入負債比算不過銀行不可能借，而且央行
限制第三房貸放成數只有4成，所以就算我真的負債比算得過第三間房也貸不到8成。

2.股票投資

500萬投資股票，假設每年報酬率5%，十年複利來算共獲利224萬
[500萬*(1+5%)^10]-利息90=224


也就是假設股票能每年穩定報酬率5%，十年後的報酬率比買房出租投資還好蠻多的?
但買房出租投資風險或許比較低，不過我股票報酬率只用5%來估，已算是找風險較低
的標的來算了。

因我資金都是貸款來的，所以想請問大家我這種情況買房投資是不是報酬率反而比較低？



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