會打這篇 主要還是到現在還有人會想買房
可能是因為我投資做久了 都忘記價格是一回事 需求總是存在的
講實際不動產 買對了跟買錯了 人生會天差地遠
驗證了 選擇比努力更重要 這句話
以下沒要討論多空 單純只給真的想買的
所以先嘴了 堅持長線看空可以左轉了
中間懶得看 可以直接看實戰
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即使是日本這種房子越老越貴 景氣持續緊縮的狀況
還是有房子再蓋 還是有買賣 居住 就是一個剛需 我們先認定好
再來
價格講實際很簡單=成本+利潤
扣掉詭異地點
房地產長線 就是漲 因為成本再漲
成本=土地成本+人力成本+材料成本+其他成本(環安衛)
土地台灣就是一直漲
https://www.land.moi.gov.tw/upload/k1-20230105135548.pdf
這還是政府公告的落後指標
當然 跟貨幣越來越多也有關 但是這扯到金融 我們就不深入了
人力成本
https://zh.m.wikipedia.org/zh-tw/%E4%B8%AD%E8%8F%AF%E6%B0%91%E5%9C%8B%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E5%B7%A5%E8%B3%87
人力成本也是一直漲 當然你說 不一定啊 這工作說不定超多人再做 沒人要 多殺多
恩 台灣藍領有多惡化 這我就不多說了
反正你們又不可能進來工地驗證.....
要不是有逃逸外勞做綁鋼筋搬料這些比較低階的技術活 成本還更高...
材料成本
沒錯 材料是會高低起伏的 但是長線看還是漲 因為貨幣關係... (20年以上)
記住 台灣超過50%住在20歲以上老房 交易量還是大宗
不過這確實會高低起伏 材料成本我覺得可以算是 平 就是對價格無貢獻
其他成本
環安衛
環境就是空污 噪音 水處理 營建廢棄物 土方 一般垃圾
安全就是工人
衛生就是現場條件
空污 現在沒灑水車 車輛直接出去 黃沙滾滾 就是吃單子
噪音 鄰居都打電話檢舉 所以施工時間受限 完工時間拉長 (這也是一種成本提升)
工地髒水不能亂排出去 吃單子
營建廢棄物 爆幹漲
https://www.twreporter.org/a/enterprise-wastes-black-market-illegal-processing-plants
現在超貴 以前便宜 但是我不能跟你們說為什麼 QQ
土方 漲
這我就更不能說了....
一般垃圾 也是漲 有些會顧人把垃圾檢一檢 下班回家才丟
因為垃圾車 不收 營建工地的一般垃圾 (我應該沒記錯) 一律要外包處理
講了這麼多 他媽就是一直漲的東西啦 除非你4萬萬換一塊 搞出 新新台幣
我一句話帶過 閉嘴就是漲啦
怕有些人在那邊吵鬧 這次解釋清楚
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那會有人問 房地產檢到便宜是怎來的
很簡單啊 只有兩個因素
1.泡沫 2.個人金流耍腦
我們不討論第二點 因為這比較看命 當然第2點要是很多 就是1 這狀況
所謂泡沫 就是漲高了
建商就是一個加工業者
http://service.mof.gov.tw/public/Data/statistic/class/110.pdf
同業利潤是抓高了 自行研究一下稅法 感謝
你成本30 賣個40還行 賣到60 70就過頭了點
這時候溢價產生 但是會不會下修 就要看產品了
投資客主要在這一點著墨
地點 座向 採光通風 人流 薪資組成 男女比例 年齡組成 購物習慣 運動習慣
醫院類型 學校升學率 自然環境 政治走向 交通發展 太多點了
因為居住是人生一大事 要考量的太多
不過不可能每點都精通 八仙過海 各顯神通
賺錢方式每個投資客都有自己的點
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好啦 實戰在這
不管是預售還是二手
你先確定你喜歡的區域 然後鎖定至少5個你願意買的案子
被賣掉兩個以上 你就可以去買了
不動產一旦開始緊縮 谷底起漲一定是 物件開始緩慢消化 然後"加速消化"
尤其你去看預售最準
至少可以保證不跌價
我隨便舉個例子
就用我最熟的新竹來說
竹北各案好了 如果他一個月 甚至兩個月賣一間 那他到完銷前都不會降價
當你看到你要買的location 幾個預售指標案 貨一直再被吃 那就是谷底了
不過很妙喔 同一時間對吧 你可能最頂區域是谷底 但是外圍只是山腰 還會續跌
這是看地點的 不是真的看景氣 case by case
所以總結啦
1.鎖定你真的要的區域
2.鎖定5~10想買物件 性質差不多的 不要有些大有些小 有新有舊
持續確定售出與否 時間夠的話 建議7 8間以上
3.一旦售出過半且"加速" 那你就該出手了
最大秘笈講實際是加速啦
不是速度 是"加速度"
為什麼 因為如果是在山腰往谷底過程 銷售不會加快 這不是股票 謝謝
最後舉例
竹北高鐵案A
1 2 3月都只賣一間 4 5 6月都賣兩間 7 8月賣三間 那九月你可以走進去了
不過要是 1~9月都只賣一間 那就是沒有好轉
銷售加速度就是一切
寶藏我都在這了 自己來拿吧
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