Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們

房屋

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夫妻雙方都七年級,夫英國人妻台灣人,
另一半小我一些就不平均了 XD

座標英國倫敦


2010 我到英國讀博,在一個不大的大學城小鎮

2013 家裡叫我買房,小鎮房子不貴,學生簽證也不能貸款,
全額買了三房house,開始房東人生。
一開始自住一房其餘兩房出租,瞬間達成財務自由
(存不下錢的情況但可打平日常開銷)
同年認識另一半,交往一年多結婚。

顯然這裡有人誤會,三房是指三個房間。
我自住一個房間另外兩個房間分租出去,不是一次買三間房

2015 結婚搬去倫敦跟另一半住,對方土生土長倫敦人,
他2010年就買兩房公寓自住,搬家後我的房子繼續出租。


2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租,
倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。


2019買下同區段三房公寓自住。
頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸,原公寓出租每月是正現金流。
英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only,開槓桿神器。
貸款25年只需要繳利息,本金最後一次還完就行,但此種貸款僅限出租。
(2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%,直接翻倍)

兩間房貸(自住本利合、出租只要付利息)扣掉倫敦兩房的租金(稅前)
根本和我們原來房貸差不多,一樣的支出同地段居住面積直接多50%,
頭期還不是用存的而是直接轉貸而來,當然要換房!


2021 小孩開始上學,英國小學放學早又放假多,
每天三點放學還一年放假十八週,四個半月,正常工時太難配合。
和另一半討論決定我不找全職工作,投入房地產。
我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間,這間我當初買在低點,
九年來也漲了80%。
2021當時利率又低,貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。


2020-2023
疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。
原因是疫情間租金本就降價低於疫情前,2022整年都在升息加上通膨,
又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。


2022我看了整年的房,也看著利率一路飆漲,
中間改變目標從貸款改現金買。
出租房一般可貸75%,我可以買到蛋白區四房(那間四房適合做分租HMO),
但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。


2023我買的一房終於交屋,我買房買出心得來也意外開啟副業推出

英國房產線上課~


英國房產買下後要六個月才能轉貸,現在利息高我就先放著專心製造小孩去。
之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間,
目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。
只要買對地方,房產持續增值,
每隔三五年就能重新操作一次。

不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大,
也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。

另外英國沒有第三間限貸成數的規定,
但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出,
要規模化要走公司登記
(19%公司稅,分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高,
差別在公司可先扣貸款利息支出,個人不行)。

賣房資本利得稅也高,個人是18%-28%,
買房印花稅也很貴,整體來說適合長期持有不適合短進短出。
短進短出一定要用公司買,做整間翻修、
一間隔兩間、店面改自住這種情況
才有足夠利潤做短期。


這是一個讀博士變成包租婆的故事


另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。
倫敦已經算英國裡投報率低的地方了,但還是比台北好太多。
但房地產一直是在地化的市場,人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大,
不同國家甚至地區相比其實意義不大。
(那我還比 XD)


最後一點來房板的心得就是,ceca講的是對的,真的要聽啊!
稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同,
但開槓桿的原理是一樣的,我自己當房東十年下來的體會也是這樣,
但他講得清楚又願意分享,真的難得!

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Yishanhuang1樓推,感謝分享 03/17 00:57
JackChung2樓 03/17 01:01
tony8250113樓台灣之光 連國外的房子一起炒! 03/17 01:02
frowning12264樓讚,台灣之光 03/17 01:11
freekid5樓感謝分享,想聽更多細節 03/17 01:15
請問想知道什麼細節?
chein176樓 03/17 01:29
Tylose7樓推,台灣被限貸搞死了啦,哭哭 03/17 02:11
但台灣租金收入「幾乎」不用課稅啊 英國是這樣,房租先扣40-45%個人所得稅 扣完再去繳房貸,剩下的才真的是你的
nctufish8樓出租房不用還本金,對房東真的就是無限槓桿 03/17 02:49
是沒錯,但稅真的很高,台灣是低稅天堂 各有各的玩法啦~
tzangyoung9樓 03/17 03:42
yihua210樓台灣之光!大推 03/17 06:39
tskier11樓推分享 03/17 07:04
nets197612樓謝謝分享 03/17 07:16
tfct13樓疑 英國都沒有像台灣租屋黑市啊? 03/17 07:30
可能我認識的還不夠多,真的不報稅的我知道都中國人 台灣人有做非法Airbnb的
allen220214樓這篇會被空空噓反觀台灣,嘻嘻 03/17 07:48
Ddylan15樓大推!想知道投報率 03/17 07:53
新買這間用附近租金行情去估gross 是6.4% (租金/房價)% 淨投報率(租金/總花費)約5.87%,只要裝修預算有抓對。總花費:房款、律師費、印花稅、裝修家具家電。 不是倫敦投報率都這麼高,是我會買~ 之前買的我已經搞不清楚該用哪個時間點投入的錢算了。舉例來說,我小鎮房子漲了八成後我貸款75%出來的錢就超過當初投入的本金了。在拿回超過當初本金的情況下,貸款利息支出只佔每月收租三成,我每個月還是有那間房的七成租金收入。真的是生金蛋的鵝~
LaFrance16樓這篇超級打臉那種不知道從哪看媒體講說歐洲不炒房的空空 03/17 08:13
kinnazeen17樓台北投報太低是因為租金太便宜? 03/17 08:25
我不知道,我只說出我看到的但原因為何在地人應該會比我更了解
XXXXCOW18樓台灣人真的很厲害 03/17 08:52
migration26519樓推分享。賺外國人錢就是爽 03/17 09:06
migration26520樓結論好像是,聽Ceca就對了 03/17 09:10
pssbc1021樓推~英國包租婆好猛! 03/17 09:43
sony095522樓包租婆到英國去了 猛猛 03/17 09:52
jaricho23樓攻佔全世界 值得參考 03/17 09:52
TZUKI24樓是一個讀博最後發現炒房真香的故事XDDD 03/17 09:57
yna7625樓推分享~ 03/17 10:00
Tylose26樓可不可以投資,自己算就好,但是連玩都不給玩,那才慘 03/17 10:05
Tylose27樓美國稅也比台灣高阿,但是可以玩的我還是玩啊 03/17 10:06
Tylose28樓稅後總成本11%,甜阿,這在台灣根本絕跡了 03/17 10:06
jc76112829樓太神啦XDD 台裔英國房蟲!!! 03/17 10:09
sspider082930樓好想贏韓國 啊不對 妳英國人 03/17 10:14