冒出了幾個奇奇怪怪的人..XD
都搞不懂,它們是要捧殺,還是要出貨...XD
這樣講好了,現在橋頭預售屋成交價大概建物會在29~33之間,不過會有車位可以攤.
車位又牽扯到坪數大小決定可以攤多少.
攤的多的可能可以攤到28w/p以下,攤的少的應該也大概攤在29~32之間.
攤到32大概就是你建物買到33~34,這種大概都是"小坪數,高樓層,永久視野.無高雄厝.
(現在建商有無高雄厝價格會有差)
所以呢,以下.
---------------------------------------------------------------------
Re: [閒聊] 最近楠梓橋頭中古屋很扯
看板
home-sale
作者
GLNB2RJ8 (綠色帽子)
楠梓在前年台積電放話說要來高雄時，
已經一天之內，15W/坪漲到25W/坪，
這次又說2nm要來，又在一天內，從32W/坪
漲到40W+/坪，
-----------------------------------------------------------------------
我是不知道橋頭才幾個案子,哪一個案子是這樣飆得.
麻煩指出來好嗎...
讓我們見識一下..顆顆.
--------------------------------------------------------------------------
GLNB2RJ8
隨便找都有破40
GLNB2RJ8
http://i.imgur.com/hlECb0Y.jpg
http://i.imgur.com/zYQSF2R.jpg
這個把店面,透天店面 店面 別墅 給亂入的我們就不管它了.
----------------------------------------------------------------------------
再來我們看.
[情報] PTT時間限定 高雄台積房
看板
home-sale
作者
gothmog (上海極司非爾路76號)
幾年前 有一群人 知道台積高雄廠要蓋了（新聞都還沒出來） ，
他們一起去 棋琴25重奏 （建案名）掃房（因為那時候高雄建案選擇還不多） 他們一坪
買1X萬 ,
這幾天跟這群人聊天 ， 他們聽到橋頭新市鎮40萬預售屋， 有些人就想3字頭脫手 ， 他
們知道台積高雄廠什麼時候才會蓋（話點到為止）
6F
→
gothmog: 台積高雄還是會蓋 4字頭他們真的覺得夠高了
09/09 09:51
7F
→
gothmog: 其實他們房地合一稅是45% 還是覺得賣了划算
125F
→
gothmog: 他們為什麽買1X萬 3字頭賣掉 還願意付45%房地合一
------------------------------------------------------------------------------
其實問題不是這個.
這有標註建案 => 棋琴25重奏
我是不知道他在2021年幾月進場的.
我抓他成交價大概在17~18左右應該很合理,畢竟那時候最高也有成到20.
但牽扯到車位攤掉的單坪變化以及是否有高雄厝的單坪影響.
因此粗抓18應該差不多.....
(有意見可以提出想法..或是證明)
而目前棋琴25重奏,591上面有5筆在賣.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14246900.html
(開價 總價1088 單坪28.62)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14063466.html
(開價 總價988 單坪25.99)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14031220.html
(開價 總價898 單坪23.32)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14024720.html
(開價 總價1680 單坪29,63)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13923088.html
(開價 總價938 單坪23.97)
而我們大家都不是第一天在做買賣,應該知道.
照慣例砍下來,砍10%不算過分.但我們也不要抓那麼多,砍5%就好.
所以目前 棋琴25重奏 我們上591就可以買到的單坪價是.
27 24 22 28 22.
請問.....為啥鄉民要去買3字頭?
另外講一點.
你要知道2021年我沒切入橋頭,因為那個台積電消息有不少不安定因素.
不過那時候就在熱炒.
但後面各位也看到,就開始經歷了一大堆一波三折.
所以其實2021~2023橋頭和男子漢的漲幅並沒有多強.
最主要是因為"消息太混亂".
外加台積電變卦之後因為政治因素和眼紅因素到處吹的"可能不蓋了"
所以橋頭和男子漢的漲幅一直都被壓制.
所以你看到,18買入,賣多少?我們上面五個平均下去大概在25左右.
也就是一坪漲7萬大概30%....
但你要知道,2020年美術館中古屋我買19.x,現在隨便都是3x..你就算30好了.
這樣我的漲幅就超過33%.
阿...你問我為啥2021沒進橋頭...XD
阿消息不穩定+我有其他地方可以賺阿...顆顆.
另外這段時間漲價又不是只有橋頭漲.
是整個台灣到處都在漲..顆顆..
而2021年進場的苦主,現在又卡到不想要交屋.
所以他們忍著要吃45%房地合一要跑.
變成實際收益是,每坪7萬的55折=3.8萬.
哀.....你當初不如買中古屋好了.
現在尷尬了吧.
被央行限制第三間貸款7成,交屋要吃掉大量的現金和卡到貸款之外.
要短跑還要支付大量的稅金,變成"投報率剩下17%"
至於說如果想要賣30???
喔,不要把鄉民當白痴好嗎.
591他們最好都不看就跑去買30...XD
so...想要賣30也不是不行.
但想要賣30之前..
先乖乖過戶吧.......
因此這就是目前橋頭的局面.
我是不知道一堆人跑過來喊橋頭40 50 60.
是為了出貨.
還是為了"捧殺"
捧殺的SOP操作法之一就是.
先幫他喊一個大家都知道是假的的捧太高資訊.
之後就會一堆看不過去的人跑過來嗆,然後找100個缺點說這邊差.
不過呢,這些奇怪的人捧殺技術也太差了.
顆顆...
這樣會變搞笑的猴子拉.
目前橋頭就是.
"最新"一批的建案建物可能還在29~34之間震盪,看物件條件.
但因為攤到車位,所以很總價單坪可能會被攤到27~32之間.
(像我攤下來單坪就沒破29)
當然最近應該各大建商都有往上拉了一點(一點大概0.5%)
但價格還沒脫離這個數字太大.
而快交屋的話,前面貼了棋琴25...
另外你可以看明年交屋的橋科綻
轉單開價26 26 27....那估成交價25 25 26.
而中古的話.
之前看到水岸開價22.x(成交應該可以成在21)應該已經沒機會了.
但我覺得,買到24應該並不會太難.
條件好的買到25~26正常...
會買到28~29大概就是內部有做不少裝潢,你想把裝潢費灌在房貸裡所以加價買.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13977783.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13948870.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13941192.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14037040.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14106358.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14046482.html
這是一個資訊爆炸的年代.
其實不用我說,各位鄉民自己隨便翻一下網路就可以得到更多的資訊.
這也是想要透過一些技巧在網路上造謠拐騙亂,通常都會被巴成豬頭的主因.
因為資訊很透明,並且本版的鄉民能力都很強,隨便找都很清楚.
(世界上蠢人確實不少,但是本版是ptt身價最高的板,所以不要把鄉民當笨蛋好嗎)
多少就多少,不要亂唬亂講亂幻想!!!!!
最後講一個很有趣的.
很多人在那邊靠杯橋頭30很貴.
啊我問你,整個台灣,價格30和以下的重劃區有哪些.
你要不要列出來看一下.
台南....大概只有高鐵有點逼近,其他的全都貴不少.
台中,我是不知道台中哪邊可以新建案成交在30.
(烏日,太平都比較貴,甚至海線都沒比較便宜)
大概要跑到彰化去了...顆顆.
新竹跳過.
桃園觀音確實比較便宜,顆顆....不然,不要說市區和環市區.
桃園中壢都比橋頭貴.
雙北我跳.....喔...稍等一下.
我找到一個跟橋頭新市鎮差不多價格的地方了.
那就是.....淡海新市鎮....哈哈!!!....
知道我為啥2023年進橋頭還敢買預售屋嗎?
你跟我說甚麼新聞說橋頭漲了30%漲很多,漲幅都被吃掉了.
喔喔喔........朕~~~了解~~
但問題是.
你們應該很清楚,我很在乎的東西叫做"相對價格"
只要他相對價格低,我管你之前漲了多少,以前人買多便宜.
我就是敢買.
然後躺著等補漲.
那橋頭也是同樣的概念.
現在橋頭一整個重劃區.
國道,省道,還有捷運,近台鐵車站,還貼市區.
有台積電,有橋科,現在有實驗小中高學.
在這種條件下,它的價位居然比甚麼都沒有的其他縣市的外圍還便宜.
那你說,我敢不敢買....XD
還是,今天是你,你會放棄買橋頭而去買其他地方??
------------------------------------------------------------
這就更不用說最有趣的一點.
也是最重要的一點.....
我問你現在營造成本多少?
你爬一下本版,你告訴我現在營造成本多少.
你說阿你說阿.
那請問,你今天建商營造成本這個數字,你要賣房子你要賣多少錢.
你要算上利潤和管銷成本喔(人事成本廣告成本營運成本等等)
你說算起來你應該成交多少建商才會想蓋房子賣.
這還沒算上土地成本...哈哈.
好啦,也不欺負你,因為你看到的"公開"營造成本被灌水灌很大.
(呵呵....反正...就是這樣)
(公開的成本你當真算下去,現在新建案沒整棟平均成交35都是建商虧本好嗎)
但實際上,土地不用錢,建商也必須建案成交在2x左右才會想幹.
而土地價直你自己再加上去.你在算一下..
所以...橋頭30的新案很貴....??...
那你說,哪邊比較便宜.
你說阿,哪邊阿.
說話啊!!!!!!
-------------------------------------------------------------
下面再補一個很有趣的東西.
阿你看到上面後,你會說,為啥有建商的案子還是可以成交在25~28.
那是因為....他之前就開賣/她土地取得比較便宜.
所以他可能營造成本便宜或是土地成本很便宜.
你要知道一件事情,對建商老闆而言.
"建商"推案賺錢重點不是"把利潤吃到飽"
而是,做出一定的投資收益就可以了.
為啥?
因為....整間公司老闆自己的錢才多少...大多數的錢都是股東和金主的.
阿你今天如果一個案子可以做出足夠的收益(當然這邊還要計算上開槓桿)
老闆就可以跟股東交代了.
而老闆只要可以交代就好,他不需要為了吃飽把收網時間拉長.
反而讓收網時間縮短,股東比較容易開心.
各位很多人也合資過,你會知道,當投資時間被拉長,一定有股東會肌肌歪歪和神經緊張.
因此,合夥投資盡量都是以投資期短為主.
時間拖越久就越容易生變.
因此對建商老闆而言,他可以寧願放掉一些利潤,去換取這個案子早日收網.
所以就算如果多放一年可以多拉不少價格上去.
但老闆很容易因為要收網來安撫股東,所以不如早點完銷.
反正....錢是股東的,少賺老闆又不太痛...XD
但是"安撫股東"會是更重要的事情之外.
只要"節奏"夠快,就可以吸引更多的股東和金主.
這樣老闆就可以操作更龐大的資金.
要記得,有錢人之所以跟我們這些人不一樣的關鍵點在於.
有錢人是用別人的錢幫自己賺錢(這樣你才有辦法突破各種投資瓶頸)
不像我們他媽的都是獨資玩自己的錢,能賺多少就只有多少.
因此,有錢人並不是每一筆投資都要最大化.
而是"讓自己手上可以支配的資金最大化"
有錢人把投報率放大的優先度,永遠都擺在"找更多股東和金主"的後面.
找更多股東和金主永遠都是有錢人的第一要素!!!!!
所以對建商老闆而言.
與其讓一個案子多賣10%.
不如多找10%的資金來做下一筆投資.
而快速完銷和回收資金發給股東和金主.
在擴大投資吸引資金上面.
效力比你拉長投資時間換取更多利潤還有效.
當然.
這些拚完銷的建案,基本上在大漲波段,還是會在一個時間內就被洗光.
畢竟成本放在那邊,更晚進場的建商,他必然只能把價格再往上推.
並且除非你地價崩盤,否則價格被往上殿是不可逆的現象!!!!!
而做新案的投資客就要很清楚這一點.
如果你過戶無壓力,要買新案要嘛買新成屋.要嘛買快要交屋的物件.因為價格一定比較低.
如果你想要買預售爽爽的等個兩三年在交屋.
這樣切入時機點通常也會抓剛好前一批成本比較低的建商的推案先卡位.
買了後就躺著當一頭豬,等後面成本變高後殿上去的更新建案把你推到天上去.
因為成本往上墊了,所以基本上你切入角度夠精準,那就是躺著賺無誤.風險很低.
這應該是玩新建案投資客的基本技巧.
但我有點發現,一堆玩新建案的投資客,大腦是在裝甚麼屎,還在搞不清楚狀況.
不過反正大腦裝屎的不是我....我在旁邊吃麵就好.
以上!!
--