浮出水面來討論一下經濟觀察和關於房地產
尤其是商業不動產相關
先節錄一下我2022年11/29日這篇文
「當炒房炒地的收入是經營實業的N倍會如何？」
這篇文內的一段討論到利率以及不動產，以下
「實業是帶領房地產成長的火車頭之一，不是你所謂的房地產是全部經濟的中心且唯一領
頭羊
談一下最近房地產，我跟戴德顏總想法一樣，利率走升對於非蛋黃區賣蛋黃價的假高價宅
會面臨強烈的下修，炒過頭的區域也都會明顯有拋售潮，如橡樹資本的霍華馬克斯所提
未來可能有長段時間，利率會維持在5%左右，信貸會相對過去十年較為緊縮，那現有債務
擴張過快的房地產持有者，只要面對流動性及龐大債務問題，都需要賣出資產求現，其實
國內如
台開、李方、三商美邦等等集團都是現在進行式。資金雄厚者如壽險業這時候可以在市場
找到便宜，尤其我認為商業不動產會是一個好標的，這一輪通膨是實質性通膨，也就是薪
水與消費會互相循環成長，不是只有資產價格上漲的虛胖」
看起來目前到2024年3月共計十六個月的週期
目前仍在利率維持高檔的階段，聯準會這十六個
月仍然維持，美國各項通膨指標有進入停止成長
的平緩高原期，雖然有些數據仍然是高於預期
但仍比2021-2022狂飆的好多了。
我喜歡霍華馬克思的原因在於，他對於市場週期
有非常獨到的見解，相關知識都在「掌握市場週
期」一書，我沒記錯有段比喻，降利率就像開水
龍頭一樣，一下嘩啦嘩啦會把水盆灌滿甚至溢
出，那升息的流程只是轉緊一點水龍頭，同時
降低溢出的量但水盆仍滿，等待降低水位的時間
適時調節，但降低水位的狀況每個年代時空背景
不同，不能輕易預測，所以只能觀察並放慢。
講回台灣的升息
我認為央行有認知到兩項基本事實
1. 台灣熱錢目前過熱，股市狂熱及游資太多
2. 內需消費強力成長，消費強勁
這兩項我認為基於2023年下半年到現在
有非常明顯的指標，例如
1. 指數ETF狂熱的募集
這很明顯是一個瘋狂熱潮了，往往瘋狂都沒好事
募集大量的指數型基金進入權值股推動大盤本益
比，讓一些平庸的企業明顯被高估。
體質良好的企業理當被推動（像我28塊四百多
張的京城銀），但有些企業就是爛啊，被整體拉
起來，往往都有龐大的風險。
2. 商業不動產超級強，量價齊升
我真的沒看過台北市旅館業這麼的興盛強大
真的，十年來都沒看過，台北市的飯店平均可供
房收益（Revpar, 公式 平均房價乘上平均住房率)
是我看過最高，相較2023年第一季保守有20趴
成長yoy ,老飯店隨便開都是新飯店價格，新飯
店價格更開上去天花板以上。
有誰來？ 韓國客/歐美客/港客/東南亞客
消費都不弱，飯店也都住得不差。
3. 國內終端消費強勁
真的，光看所有的餐飲股EPS, 每個2023年都
4-5起跳，而且暴衝的都是2023Q3Q4營收
大多飯店股也都是如此，台灣的終端消費
量能強勁，可見一班。
以上幾點觀察啦，我認為央行今日出手也就是看
到那兩點，稍微要升息一點來防止熱錢系統性泡
沫的風險，雖然我覺得泡沫機率相對小
霍華馬克思認為經濟週期上升階段有幾個徵兆
https://i.imgur.com/AFRUE4l.jpghttps://i.imgur.com/ef93OSd.jpg可供參考，沒有預測和絕對的建議。
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kevinkc41樓我覺得很實在 03/21 23:03
childeviler22樓熱錢太多+1 03/21 23:04
另一點提一下，台股今年的股利發放率和股利
發放總量會是歷史新高，受惠於2023年台股
公司基本面的成長，那個股利總量流入壽險業
，證券業，被動式基金，散戶口袋等等
再投資的量能我們其實前幾個月都看到了
就是每擋ETF爆炸，然後4-9月發放股利的
高峰期其實還沒到。
所以，央行今天的升息，有部分是防範這個超級
熱錢來源，台股股利再投資的風險
CIIIO3樓房子持有者讚嘆自己的智慧 03/21 23:10
→ CIIIO4樓甚至還有可能買進更多房子 這個根本我 03/21 23:10
piliwu5樓熱錢太多很明顯 03/21 23:11
→ piliwu6樓ETF是非常顯而易見的象徵大家都觀察到了 03/21 23:12
→ piliwu7樓餐飲業也陸續有人講很難訂到，最近公佈財報真的都大賺錢 03/21 23:13
NovaShin8樓推！台灣應該要有更多的投資管道，而不是一味的把錢投 03/21 23:13
→ NovaShin9樓到自用住宅裡，以前有漏洞讓那些掮客鑽，但現在陸續堵 03/21 23:13
→ NovaShin10樓起來，錢多是事實，但經濟跟政治是相關聯，當政治力介 03/21 23:13
→ NovaShin11樓入就不是熱錢多所以房地產就要漲，今天升息就是最大的 03/21 23:13
→ NovaShin12樓例子，美國要降息板上釘釘，但台灣是政治凌駕經濟還是 03/21 23:13
→ NovaShin13樓經濟凌駕政治可以思考一下 03/21 23:13
PTTMAXQQ14樓這知識含量證明了樓主配得起該身價… 03/21 23:14
→ PTTMAXQQ15樓讓我想起了一篇： 03/21 23:14
→ PTTMAXQQ16樓你永遠賺不到超出你認知範圍以外的錢。 03/21 23:14
→ piliwu17樓台灣錢投入住宅市場非常的少，升息跟這沒什麼關係 03/21 23:14
a9693200018樓如果要多樣化投資管道，不應該是開放更多種商品，而不 03/21 23:16
→ a9693200019樓是針對房地產收縮吧？ 03/21 23:16
NovaShin20樓1700檔個股期貨大台小台個股期黃小玉美股ETF還不夠多嗎 03/21 23:18
bustinjieber21樓一開始就說這次升息跟投資熱錢有關係， 03/21 23:21
→ bustinjieber22樓還有人在那邊亂屁。 03/21 23:21
alex097323樓逛板小白提問 原PO應該是企業家嗎? 文章我尬意 03/21 23:22
cblade24樓台灣央行世界強的 03/21 23:23
hellogym25樓樓樓上 這個是身家50億大佬 03/21 23:24
ru04hj426樓今年清明連假訂房比去年衰退欸 03/21 23:24
→ alex097327樓看到不同人物的各種觀點 覺得很讚 感溫~ 03/21 23:26
NovaShin28樓從禁轉45%到囤房稅跟升息就是要把熱錢從房地產逼出來， 03/21 23:26
→ NovaShin29樓各位覺得選舉是講股市24000點比較好選還是台北市均價兩 03/21 23:26
→ NovaShin30樓百萬比較好選，政治學系跟經濟系是掛在一起的 03/21 23:26
