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內文：
立法院昨（15）日初審通過修正「投信投顧法」，新增不動產投資信託基金（REITs）可
採基金架構發行；據金管會調查，此法案實行後，有11家、近三成的投信業者有意願發行
REITs，估三年內可發行七檔、450億元規模，五年內上看15檔、規模衝1,000億元。
投信業者看好REITs基金型上路的商機，有兩大主因，一、REITs可提供穩定收益，類似包
租公效果，對偏好息收的國人具吸引力，二，REITs是掛牌交易，跟ETF一樣具流通性，可
替資本市場注入另一股活水。
這也是金管會主委黃天牧卸任前的最後一個初審通過的法案。REITs基金型是金管會在
2021年初修正「投信投顧法」並送行政院再交由立法院審議，該法案一躺四年，終在昨天
完成初審。
但其中有兩大條文因朝野立委沒有共識，送保留協商，一、修正條文第5條：不動產信託
業務的相關名詞定義，立委認為應將「公建」明確化列入，但金管會認為已針對「不動產
」做了定義，已涵蓋了公建、也在立法說明欄列舉，做正面表列反會限縮公建範圍。
二、修正條文第49-3條：REITs基金型投資標的，立委喊要納入「社會住宅」，鼓勵小額
投資人參與社宅建設；但金管會則憂心，資金投入社宅，恐會助長房價，不利政府抑制房
價措施。
證期局官員解釋，只要具有「穩定收益」的不動產，都可以是REITs基金型的投資標的，
包括數據中心、醫療保健大樓、公建、長照、風力發電、太陽能電廠等；但禁止投資住宅
，這住宅定義也包括社會住宅。
金管會主委黃天牧坦言，REITs是將辦公大樓、商場這些有穩定現金流量的不動產集合在
一起，再將不動產的投資切割成股份， 讓一般資金不多的小額投資人，也能透過持有股
份的方式投資不動產，就需有獲利、定期分到股利，也需保障投資人權益，「不是所有案
子都可以期待變成REITs」。
民進黨召委郭國文表示，社會住宅收益是來自租金收益調高，一旦資本過度集中住宅，只
會讓房價上漲。換言之，REITs基金型是讓小額投資人多個投資管道，也可活絡不動產證
券化市場，主要目的應是「投資」，而非「引資」投入不動產。
心得：
台灣國內 REITs 的里程碑，將准許投信投顧業者發行REITs, 進引大量活水進入
廠辦/辦公室/商場以及飯店，對不動產市場絕對是正面訊號。
試想元大證券發行個元大XX一號，把元大金控旗下壽險的不動產賣進去跟散戶共享
穩定投報，募集的速度不會低於ETF。
我認為REITs在台灣真的被低估太久了，其實有很多優質大型商業不動產，年均租金毛收
益可以衝到3.5~3.8% (2023-2024年)，量體大而且租金收益穩定，未來更有重新鑑價
增值的資本利得，往往大型商業不動產都是壽險業/富豪家族或個人的投資標的，跟
普通老百姓都不相干，現在投信投顧可以募資基金讓普通人也可加入市型商業不動產市場
年均殖利率 3.5~3.8% 也剛好補足定存與台股之間的的報酬區間，往往國外是債卷
為此投資區間的主要標的，但看看台灣發債的市場與低得可憐的債息。
我近期三個月是補盡快一千萬左右的京城樂富R1，預計今年也是發穩定0.4~0.45
換算市價10.08/股，殖利率約3.96%~4.4%，REITs在台灣是10%分離課稅，所以
不是28%股利合一稅，稅後仍有3.5%~4.0%的淨收益率。
https://imgur.com/a/L8s0QKs
京城樂富R1旗下的資產都是穩定開發中蛋白區外圍的大型商業不動產，如桃園台茂購物中
心，順達廠辦大樓，觀音物流中心，甚至去年也拿下台南新光三越(舊中山路
原則上這種買舊資產的REITs會較有競爭力，相反買蛋黃區超高價的全新大樓，往
往殖利率會不達標而且未來增值潛力較低。
版友可自行從現有其他REITs分析找尋機會，未來幾年投信投顧開始狂募的時候
現有REITs備受矚目，基本上也有可能搭上順風車往上漲，加上台灣未來
1. 實質性通膨強，消費能力強，租金(辦公室)及消費(百貨)租金成長蠢蠢欲動
2. 新政府支持，願意開放改革REITs，募資投入其他非傳統如風電，基礎建設等等
3. 台灣利率政策仍維持較低，並開放REITs可質借旗下不動產貸款添購新不動產
第三點如同版友的掛四，只是REITs一借出來都是幾十億，並可用於再買新的不動產
中間的利差 毛租金 3.5% 扣 2.5% 週轉金利息，並同時增加資產池的估值
舉例，京城樂富R1上半年已用桃園台茂購物中心和台北大都會中心和台南新光三越設質抵
押貸款，準備銀彈借了約六十億(抵押貸款/總資產不得超過35%為限）來準備攻城掠地。
以上分享
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