青年脫北潮4之1》高房價逼年輕人出走 台北人口創35年新低加速老化中
新新聞 謝錦芳 2021-12-06 09:10
台北市房價節節高漲，年輕人買不起，也租不起，引發一股「脫北潮」。比較過去20年6都
人口變化趨勢，台北市20年來人口減少4.4萬多人，減幅達1.66%，在6都中人口唯一負成長
。都市改革組織秘書長彭揚凱指出，「高房價逼走年輕人，台北市加速老化，這是最大的危
機。」
今年初台北市總人口跌破260萬大關，連月來人口持續減少，據民政局統計，截至今年11月
底，台北市人口總數降至253萬1659人，低於1986年底的257萬5180人，創下35年來新低。總
計，今年前11個月，台北市人口比去年底減少7萬759人，減幅驚人。
新冠疫情衝擊下，利率降至歷史新低，民間游資充沛，房地產價量齊揚。據國泰房地產指數
，在預售屋方面，今年第3季台北市可能成交價每坪93.80萬元（較上季增加3.16%），居全
國之冠；其次為新北市，可能成交價平均每坪40.94萬元，其他如桃園、台中、高雄、台南
等4都的可能成交價介於24到27萬元之間。在6都之中，第3季可能成交單價較上季增加最多
的是高雄市，漲幅達6.97%。整體來看，台北市預售屋的可能成交價為中南部的4倍，逼走許
多年輕人。
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台北市預售屋價格驚人，年輕人根本買不起。（國泰建設提供）
然而，遠離台北之後，其他縣市的房價因為基期低，漲幅更驚人。信義房屋統計全台7縣市
最近1年中古屋房市成交價格，以新竹漲勢最凶，漲幅高達25%，其次是台南，漲幅高達24%
，第3名為台中市與高雄市，漲幅均為14%，而桃園市漲幅也有12%，幾乎全台都漲。
「這一波房價漲勢很瘋狂，原來是2字頭的，很快攀升到3字頭！」信義房屋不動產企研室專
案經理曾敬德指出，新竹今年第3季比去年同期上漲25%，每坪成交價從22.5萬元漲到28.2萬
元，到了11月，每坪單價進級3字頭，為30.7萬元。
新竹房價起漲點大約是去年6月底，曾敬德指出，當時台積電股價約313元，接著就一路上漲
，中古屋單價每季跟著上漲1-2萬元，很可怕！一對夫妻去新竹買房，去年9月每坪約22萬元
，現在已經漲到30萬元，短短1年多就漲8萬元，同樣的價錢原來可以買到3房加兩個停車位
，現在兩個停車位就沒了。
至於台南市，曾敬德分析，因為南科大量高科技廠進駐，帶動買屋需求，台南中古屋成交單
價幾乎每季上漲1萬元，從去年第3季每坪16.4萬元，一路上漲到今年第3季每坪20.4萬元，
短短1年從1字頭飆升至2字頭。
相較之下，台北市中古屋每坪成交均價去年第3季為66.3萬元，今年第3季上漲至68.7萬元，
到了11月進一步攀升到7字頭，達71.8萬元。台北市連中古屋的成交單價都跨躍了7字頭，對
年輕人更是遙不可及。
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信義房屋統計全台7縣市最近1年中古屋房市成交價格，以新竹漲勢最驚人，漲幅高達25%。
「台北不適合我」 8年級生決定回雲林老家
「台北的環境不太適合我。」現年26歲的蘇湘婷，自台北市立大學視覺藝術系畢業後，目前
擔任室內設計師，在台北讀書、工作已有8年時間，曾經在許多地方租房子，包括中正區、
松山、景美等地，她先前曾想要申請政府的租金補貼，依規定必須把戶籍遷來台北，但遇到
有些房東不同意，擔心出租身分曝光會有報稅問題，先前因此無法申請補助。這些年來的租
屋經驗，她感慨地說：「台北人比較冷漠。」
蘇湘婷老家在雲林，家中經營早餐店，父母親打算退休，希望她回家幫忙。基於家人的期望
，想念阿公、阿嬤，以及家裡的新居落成需要她協助室內設計，她決定離開台北，回到雲林
，未來計畫早上到早餐店幫忙，下午則接案做室內設計，同時有多一點時間陪伴家人。她說
：「我還是喜歡雲林的環境，天氣很好，以後住家裡，可以省下租金；台北天氣濕冷，時常
下雨，租金高，生活開銷也大。」
台北工作8年存不到錢 7年級生回斗六貢獻
「信義區房價每坪上百萬，一輩子都買不起！」現年32歲的張光儀，退伍後到台北工作，擔
任品牌行銷、廣告公關，前後有8年時間，工作壓力大，經常忙到沒有時間吃飯，且因為辦
活動長時間憋尿，好幾次送醫院掛急診。他說：「在台北的生活，大約3分之1以上的薪水都
拿去付房租，加上通勤的交通費與生活費，完全存不到錢。」
來自單親家庭的張光儀，雲林斗六人，從小由媽媽獨力撫養長大，靜宜大學國際企業系畢業
，曾經獲獎學金到美國密西西比大學進行交換學生。由於老家的海鮮餐廳需要人手，兩年半
前，他回到斗六，協助餐廳轉型。剛開始，他只打算待一年，後來碰到新冠疫情，他決定留
下來。
「這10年來，雲林斗六的變化不大。」張光儀和幾個年紀相仿的朋友討論之後，決定為家鄉
做點事，目前朝地方創生規劃，把雲林的老宅活化，希望可以留住一些人才。
回到斗六，張光儀住家裡，省下一筆租金。提起雲林的房價，他說，雲林多數鄉鎮的房價比
台北來得低，不過，近期市中心區內環房價漲起來了，這邊以獨棟透天或別墅為主，新建案
一棟透天3層樓售價2600萬元，外環棒球場附近要賣1700萬元，雖然貴得不合理，但都被投
資客買走了，晚上路過時，黑漆漆一片，許多房子沒人住。
香港4倍高薪吸引住進蝸居 每月租金3萬元
在台北長大的Ofelia，32歲，從事視覺藝術工作，高雄文藻學院外語系畢業後赴美國加州進
修視覺藝術，在舊金山灣區住了5年，深刻感受到當地房價高漲的壓力。她畢業後回到台灣
，當時香港一家科技公司提供的薪水約新台幣10萬元，是台灣的4倍以上，於是她去了香港
工作。
「香港的社會是錢堆起來的。」Ofelia形容：「在香港工作那一年，經常加班到半夜1到2點
，工作壓力非常大，很狼性。」現在回想起來，「我討厭那時候的我。」
香港提供高薪，生活費用也高，Ofelia租了一個雅房，在地鐵最後一站康城，香港首富李嘉
誠集團興建的社區，位於36樓，每月租金相當新台幣3萬元。這個房間有多大？她形容，「
坐在床上，打開雙臂，可以摸到四面的牆壁。」
即使提供高薪，香港高昂的房價仍讓年輕人難以安居。（資料照，美聯社）
一年之後，她回到台北，剛好有一個機會到南台灣的恆春擔任策展人，她在恆春租了一個老
宅，月租金僅5000元，擁有15坪的舒適空間，走出去可以看海。結果，一待就是4年。她說
：「我喜歡老房子，喜歡那一片清靜，喜歡恆春的人。在恆春接案的收入，是香港的好幾分
之一，但是生活品質好很多。」
相較新加坡、香港 台北的薪水沒有吸引力
年輕人選擇工作，是從整個亞洲各個城市來考量，從來不限於台灣。現年32歲的玖樓董事長
潘信榮說：「我許多朋友去新加坡、香港、上海和深圳工作，台北的薪水沒有吸引力。」
「年輕人從學校畢業後，究竟要選擇在哪一個城市工作，要看城市的吸引力，亞洲許多城市
的拉力都大於台北，這個現象也顯示，台北城市的競爭力沒想像中來得高。」潘信榮感慨地
說。
依內政部統計，過去20年來，在6都之中，台北市是唯一人口負成長，去年底台北市戶籍人
口總數為260萬餘人，比20年前減少4.4萬餘人（減幅1.66%）；6都之中，人口增加最多的是
桃園市，去年底戶籍人口總數226萬餘人，比20年前增加53萬餘人（增幅30.95%）。
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脫北潮逐年惡化 去年台北人口淨遷出16.94%
檢視台北市過去20年人口的社會增加率（遷入減遷出占期中人口數的比率），台北市自20年
前就出現「脫北潮」，最近5年有明顯惡化的趨勢，2016年，台北市的人口淨遷入比率為負7
.08%，2020年達到最高峰，為負16.94%。
「脫北潮的確有惡化的趨勢。」清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示，台北市人
口外流原因很多，房價高，租金貴，所得相對沒有增加，年輕人只好往外遷移。
「脫北潮」可以分為兩類，張金鶚分析，一類是遷移到鄰近外縣市如桃園、新北，工作仍在
台北，以通勤來換取空間；另一類則是工作與居住都往外移，例如年輕人搬回中南部老家，
如果越來越多有生產力、有創意的年輕人離開台北，這對台北就不利了。
人才要不要離開台北，關鍵在於就業機會。張金鶚說，從區域均衡的角度看，「脫北潮」不
見得是壞現象。如果就業機會趨於均衡，人才不必統統集中在台北市，其實也是好事；但是
從台北市角度看，如果年輕人「用腳投票」，把戶籍遷走，到其他城市工作，人才、人力持
續流失，「脫北」形成趨勢，台北市的生產力、消費力下降，這會是嚴重的問題。
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張金鶚認為如果沒有囤房稅，房價的上漲幅度將會更加驚人。（資料照，陳明仁攝）
儘管台北房價高、物價高，因為工作機會多，仍有一批人往台北跑。中山大學社會系副教授
葉高華分析，這幾年來，台北市的社會遷移呈現淨流出的趨勢，許多人往外遷移，但同時也
有一批人湧進台北市；在6都之中，桃園、台中的社會遷移呈現淨增加的趨勢。
隨著高鐵、捷運系統擴大，北北基桃形成一個大都會區。彭揚凱認為，台北市過去20年來戶
籍人口雖然減少，但實際工作或住在台北的人應遠大於戶籍人口。「台北市的高房價的確把
年輕人逼到鄰近的桃園、新北、基隆等城市。」
「由於利率趨近於零，短期內，台北市的房價很難下跌。」彭揚凱指出：「台北市的房價不
可能回到年輕人買得起的價位，高房價逼走年輕人，留下來的多半是高齡者，『脫北潮』會
越來越嚴重，台北市最大的危機就是變成老人城。」
房價高且空屋也多 在野提囤房稅草案仍待審
新冠疫情爆發後，全台房地產掀起一波漲風，與此同時，空屋餘屋、囤房也更嚴重。彭揚凱
指出，目前呈現空餘屋與房價雙高的奇特現象，立法院在野黨已提出7份囤房稅和1份空屋稅
草案待審，民進黨選前提出全面改革房屋持有稅的政見，選後卻擺爛，未見行政院提出具體
作為。
在房價持續飆漲的情況下，台北市長柯文哲表示，社會住宅要暫緩興建，怕債留子孫，遭批
「政策跳票」。張金鶚質疑：「柯P的說法並不恰當，但目前社宅政策有必要檢討，例如造
價昂貴，入住者有3成是弱勢，其他7成非弱勢，有違社會公平原則。」
目前政府的住宅政策有三大方向，包括興建社會住宅、提供租金補貼、社宅包租代管等。張
金鶚表示，由於興建社會住宅花費高，政府興建的效率差，速度也慢，如果能夠將租金補貼
與包租代管兩項政策加以落實，可以發揮更大的效果。
台灣房地產有效稅率不到1% 與國際水準差一大截
因應房價飆漲，目前6都之中，唯獨台北市實施囤房稅，但房價依然持續飆漲。張金鶚表示
，在他擔任副市長時，率先推出囤房稅，適用的範圍包括個人、法人與建商，而柯P上任後
，把建商的部分排除了，使得囤房稅的力道相對減輕，房價持續上漲。
柯文哲未能兌現社宅建設的支票，引來不少批評之聲。（資料照，方炳超攝）
張金鶚指出，美國房產地有效稅率為1-3%，台灣僅0.05%，相較之下，台灣的不動產持有稅
負偏低。台灣房地產持有成本應適度調高，增加的稅收可用於興建社會住宅的財源，才能達
到國父孫中山所提出土地「漲價歸公」的理想。
他強調，囤房稅屬於長期持有稅，包括稅率、稅基都是影響的因素，必須進一步落實，才能
把閒置的百萬空屋釋出，加以有效利用。「囤房稅不是萬靈丹，但是沒有囤房稅，房價漲更
凶！」
為了提供年輕人可負擔的住宅，彭揚凱建議，台北市應該發展多元住宅系統，包括持續興建
社會住宅，健全購屋、租屋市場，同時發展第三種模式，在市場、國家之外，鼓勵民間以住
宅合作社的方式興建可負擔住宅。
歐洲掀起合作住宅風潮 志同道合者合建住宅
合作住宅在歐洲掀起風潮。彭揚凱說，傳統住宅是由一群有血緣關係的人住在一起，近年歐
洲興起由一群志同道合的人一起來興建合作住宅，直接聘請建築師設計，一群人共同打造一
個夢想的家，這樣興建出來的住宅必然是可負擔的住宅。
瑞士的房價、物價與生活花費相當高，蘇黎世「不只是居住住宅合作社」發展出良好的創新
模式，由合作社持有地上權，土地為蘇黎世市政府所有，與合作社簽定長期地上權合約，通
常是50年或99年，房租則採成本價，有20%的公寓給予租金補貼，入住者有收入與財產上限
。
彭揚凱指出，蘇黎世市政府提出這項地上權出租案，由不同團體競標，但競標並非以最高價
格得標，而是評鑑誰的提案最具包容性、可負擔性。這類住宅合作社共同興建的可負擔住宅
，成為市場、國家之外的第三種模式，值得台灣學習。
台北市的房價持續飆漲，如果政府拿不出辦法讓房價合理化，「脫北潮」持續惡化，將加速
台北市的老化，一連串問題環環相扣，將是下一任市長最大的考驗。
https://new7.storm.mg/article/4069177
北市因為高房價及生活成本高致人口外流
房價沒有因出走降，反倒其他縣市跟著漲
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