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跟進美國聯準會！央行自2022年3月起已連續五度升息，累計升幅達0.75個百分點，央行
今(21)日召開理監事會，宣布維持政策利率不變，符合市場預期。然而暫緩升息，房地產
市場恐陷樂觀氣氛，但專家認為，仍要留意避免追高蛋白區高總價產品。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，本季央行理監事會議關於利率政策維持既定水
準，主要考量美國FED這次雖然暫停升息，但年底前仍有升息的可能，而且能源價格攀高
，加重通膨壓力，另一方面台灣出口連12黑，經濟復甦步調坎坷，因此利率政策無調整的
必要。
房市的限貸管制則因為上季展開第5波選擇性信用管制，限貸特定地區購置第二宅，再加
上7月平均地權條例、8月新青安上路，緊接著還有囤房稅2.0箭在弦上，等於拉開首購剛
需與投資、置產買盤的資金條件差異。目前琳瑯滿目的房市政策設定滿足對不同族群的抑
制或鼓勵，所以暫無加碼管制的需要。
黃舒衛認為，在貨幣工具發揮空間有限的前提下，有了中國大陸及韓國打房引發金融、社
會波動的前車之鑑，央行應會保守按照不動產貸款、交易變化，持續穩健採行「不動產貸
款針對性審慎措施」。推測在大選前不會再進行政策調整，惟上一波選擇性信用管制針對
特定地區第二宅的限貸成數為六成，若未來市場有過熱反彈，不排除央行還有壓縮成數的
措施。
目前房市雖因政策多重調控，買盤已出現結構性的轉變，但升息暫歇、政策利空幾近出盡
，所以交易量能無論在預售屋、中古屋都轉折回溫。然而商用不動產、土地，較受國際景
氣、利率、產品去化等因素干擾，預期調整時間會比較長，市場仍以自用、置產需求為主
。尤其壽險業投資門檻仍高掛在2.845%，潛在可選物件有限，再加上租金調幅有限，台幣
又相對弱勢，資產配置會更趨保守，因此大型資產要順利處分，價格彈性恐要加大。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，央行不再升息，觀察目前公布之7月份五大銀行房
貸平均利率來到2.098%，而在4月份突破2%大關達2.08%後，迄今都算2009年來的高檔。然
而，伴隨整體環境利空籠罩，確實影響房市量體，但因為8月之後有新青安上路，預期將
影響相關利率表現下修，不無降至2%以下的可能。
陳炳辰認為，房價沒有明顯降價，反而在明年有利空出盡走升的可能，讓新青安利率即便
仍要在1.775%，可算2016年以後的高檔，卻依舊被視作市場大利多，顯見這一年多來買氣
只是暫時壓抑，購屋保值信念依舊根深蒂固，後況首購自住、低總小宅都將現牛市。惟所
幸因為當下禁止預售時期房產任意轉讓，民眾須準備較高的自備款，銀行端的風險控制亦
屬健全，利率也有凍升傾向，尚不至於面臨失控，留意勿追高蛋白區高總價產品，應可駛
得萬年船。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於先前五度升息，已讓國內利率水準來到近
15年新高，所幸政府祭出青年安心成家貸款加碼補助，讓下半年房市在平均地權新制和大
選等干擾下，交易有復甦跡象。
不過房市政策仍「柔中帶剛」，央行維持8縣市信用管制，所以部分買盤對市場仍趨向保
守，因此在選舉結束前，房市「交易量低、推案量低、總價帶低」的三低趨勢，依舊會持
續延燒；但隨著升息循環暫告一段落，往後國內的利率走勢，可望趨於平緩。
心得：
看起來到選舉前不會再有新管制措施了
畢竟房市已經被打趴?!
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