[新聞]租期還有18年 寒居酒店標售底價41.5億元

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內文：
該案前身是亞洲信託大樓舊址，欣陸投控旗下的大陸建設整合開發，在2021年完工，是台
北市首見的酒店「寒居酒店」與精品住宅「琢豐」的複合國際精品飯店寓邸，其中，住宅
部分「琢豐」在預售階段即寫下完銷佳績，當時創下每坪近170萬元的高價。

南京松江商圈素有台北市華爾街之稱，未來數年多棟全新商業大樓完工，包括元大人壽松
江大樓、力麒松江企業總部及六福酒店式商辦開發案等。

責本次標售案的世邦魏理仕詹桂綺董事表示，次標售的不動產位於「琢豐」1樓至9樓，規
劃111間房，寒舍租期還有18年，建物面積合計約3,029.77坪，單層面積近400坪，另有39
個停車位，以標售底價計算，標售部分扣除一、二樓平均單價約每坪120多萬元，潛在投
資人除了尚需評估能否越過租金收益率門檻的壽除業者外，預計也會吸引壽險業以外的
的大型機構投資人進場。

近年來位於台北市中心的新建商辦大樓多為壽險業持有，且鮮少有商業大樓屋主願意割愛
出售，加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建，使得台北商辦供給受
到壓縮，辦公室租金持續升高。

由於該案建築設計由愛馬仕御用建築團隊RDAI操刀、業主大陸建設的品牌加持效益，屋齡
僅2年、維護成本不高，加上區位、標售規模等條件，又為近年少見具穩定收益型釋出，
使該案標售備受市場矚目。

心得：

承接我上一篇利率升息提到的商業不動產在台北現在非常強，因為商業不動產

有強力的抗通膨能力，這我個我在2022年也有提到這個概念，通膨如果是薪資成長

消費成長的雙頭實質通膨，商業不動產的訂價能力非常強，今年台北市的旅館會欣欣向榮

說回這個案子，大陸建設的琢豐大樓案要賣一到九樓的飯店產權，租戶是寒舍集團旗下

的寒居酒店，我認為有以下幾點是大陸建設想賣的原因

1. 現在飯店業賣相佳，台北市旅館業績好，不用怕寒居短期不付出租金

底價41.5億，壽險業最低不動產收益率2.845 % ，那每年租金一億一千八百萬左右

月租金大約九百八十萬台幣，那飯店的營收預測，寒居飯店房價NTD 5500左右，

111間房，住宿率70%，月營收約一千三百萬左右，加上餐廳的三百萬營收預測

月租金九百八十萬佔一千六百萬月營收約六成，其實有點緊，之後寒居要加油

租金佔一半營收會比較舒服，但也不至於太差。


2. 升息半碼後，壽險業買商業不動產的機會在關閉

隨著央行升息，壽險業投資不動產收益率從現在2.845% 可能會拉到2.97 %

對於壽險業買商業不動產會有困難，如果未來繼續升息，會有更高的門檻


3. 大陸建設的不動產政策轉向

據我所知當飯店的房東有長期租金收益本來是大陸建設的策略，現在發現拿出來賣

會有更好的資本利得，市場的游資太多而且需要找尋固定收益的資金

舉例這一案，其實大陸建設已經賺爆，琢豐是台北市豪宅小宅預售完全銷售的超強案

現在賣一到九樓的飯店產權只是錦上添花


以上三點是我認為大陸建設現在這個市場想賣這寒居飯店的原因

這邊預測一下買家比較會是

1. 超級富豪組團，41.5億底價，本金11-13億，貸30億，此案可拿下


2. 單獨超級富豪對飯店有興趣拿下，傳產業背景


3. 上面兩個出手太低，被壽險業買走這塊肥肉


以上




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