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標的:
5530 龍巖
分類:多
分析/正文:
龍巖 是資產被大幅低估的土地公 (南港不動產大漲)
不動產與已售出合約的潛在增值利益實現後,每股淨值為159元(目前帳面僅58元),而
EPS目前每年因會計分類方式而低估2元, 27年南港商辦完工後,租金將帶動龍巖EPS
再增 1.3元。
另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工,開始貢獻獲利,獲利有機會跳升(17~19年
時,當時塔墓完工後,這三年的營運淨利合計增了30億左右)
1.龍巖本業每年穩定成長,賺3~4元,且過去五年,因股票債券等投資有成,帳面每
股淨值以每年5~6元速度增長:
因為龍巖轉投資的國內外債券、股票,會計處理上,大部分被分類在”透過其他綜合
損益按公允價值衡量”,因此這幾年賺進的大筆獲利,都沒有進入損益表,而是以綜合損
益方式進入淨值。這部分在過去五年就有46億的金融投資獲利,若計入損益表,每年大約
可以貢獻2元EPS。(因會計原則而被低估的獲利)
主要的持股,包括台積電1061張 、廣達1020張,另外google、微軟、波克夏都各有
約價值8億台幣持股。也持續受惠牛市行情。
2.資產負債表上的商業投資不動產,以及土地資產,其真實市價遠高於帳面價值
,加計南港商辦的開發利益,整體約270億元,可貢獻每股淨值64.2元。以下主要的三
大項不動產:
A.南港車站商辦大樓:
目前正在興建中,預估2026~2027年完工,緊鄰南港捷運站2號出口(距離約20公尺)的
20樓商辦(總建坪達到1.6萬坪)。若參考附近的A級商辦建案世界明珠,實價已逼近200
萬/坪。 預估龍巖此商辦完工後市價約120萬*1.6萬坪=216億元。而目前帳面成本為土地
(1700坪)成本21.6億+工程款45億,若以市價出售,將有150億元的增值利益
。而若是之後整棟出租,以南港車站A級商辦目前租金行情每坪2500元/月來算,一年將帶
來5.4億元租金收入,每年EPS可以穩定增加約1.3元。
B.台北市信義區犁和段土地2490坪:
取得甚早期,每坪帳上成本37.67萬元,帳列成本9.38億,市值保守估計有74.7億(每坪300萬),保守估潛在利益65.32億。且因為土地面積夠大,很容
易可以複製龍巖南港商辦模式,進行自地自建,開發利益可能進一步拉到100~150億。
C.台北市敦北大樓(3571坪),大亞大樓(2724坪),高雄民眾大樓(3050坪),三棟商辦
,合計帳面價值35億元,市值保守估計80億元。潛在增值利益55億。
綜合以上的不動產,在商業不動產與土地方面,估計有150+65+55=270億元潛在利益。達每股
64.2元。
龍巖會計帳上合約負債(預收之生前契約與塔墓收入) ,預收款高達418億元,實現後
可貢獻每股淨值36元:
本業殯葬業的價值方面,因為龍巖帳上有很大的合約負債(預收款),418億元,這部分等
於是已經銷售簽約,並取得預收款項的待實現合約。本質上等於放在口袋的錢,等到客戶
真正使用禮儀服務或者蓋好塔墓並選好塔位時,才會入損益表,若以龍巖近七年的平均
OPM 37%來看,其實可以視為有154億元的營業利益,還沒放進損益表, 但已經在資產中
做投資貢獻。這部分相當於貢獻每股淨值36元。
人口高齡化趨勢,殯葬的需求持續成長:
根據國發會研究,台灣人口高齡化比例(>65歲)從2018年的14.6%(336萬人),25年
20.8%(460萬人),成長到2039年30.1%(690萬人),幾乎呈現翻倍,未來十五年台灣將增加
接近230萬的老齡人口,龍巖本業能夠吃到的商機,將持續隨人口老化而成長。
龍巖在生前契約市占率接近80%,具備獨霸地位。
這主要受惠於龍巖的規模、品牌、財務健全、國內殯葬業的唯一上市櫃公司,管理制度透
明,得到消費者信賴。在生前契約市場上,完全稱霸國內市場。
另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工,開始實現已售塔墓的銷售獲利(這部分毛利
80~90%,預計25年開始獲利有機會跳升(17~19年時,當時主要的塔墓完工後,該三年龍巖
的營運淨利合計增了30億左右)
進退場機制:
考量目前價位仍低,顯著低於其潛在淨值。 EPS方面也有向上成長空間
認為可長期投資,等待其不動產投資價值逐漸完全實現。
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