[標的] 5530 龍巖 地藏王+土地公(資產大幅低估)

股票

35253

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標的:
5530 龍巖

分類:多

分析/正文:

龍巖 是資產被大幅低估的土地公 (南港不動產大漲)

不動產與已售出合約的潛在增值利益實現後,每股淨值為159元(目前帳面僅58元),而
EPS目前每年因會計分類方式而低估2元, 27年南港商辦完工後,租金將帶動龍巖EPS
再增 1.3元。

另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工,開始貢獻獲利,獲利有機會跳升(17~19年
時,當時塔墓完工後,這三年的營運淨利合計增了30億左右)

1.龍巖本業每年穩定成長,賺3~4元,且過去五年,因股票債券等投資有成,帳面每
股淨值以每年5~6元速度增長:
因為龍巖轉投資的國內外債券、股票,會計處理上,大部分被分類在”透過其他綜合
損益按公允價值衡量”,因此這幾年賺進的大筆獲利,都沒有進入損益表,而是以綜合損
益方式進入淨值。這部分在過去五年就有46億的金融投資獲利,若計入損益表,每年大約
可以貢獻2元EPS。(因會計原則而被低估的獲利)
主要的持股,包括台積電1061張 、廣達1020張,另外google、微軟、波克夏都各有
約價值8億台幣持股。也持續受惠牛市行情。

2.資產負債表上的商業投資不動產,以及土地資產,其真實市價遠高於帳面價值
,加計南港商辦的開發利益,整體約270億元,可貢獻每股淨值64.2元。以下主要的三
大項不動產:

A.南港車站商辦大樓:
目前正在興建中,預估2026~2027年完工,緊鄰南港捷運站2號出口(距離約20公尺)的
20樓商辦(總建坪達到1.6萬坪)。若參考附近的A級商辦建案世界明珠,實價已逼近200
萬/坪。 預估龍巖此商辦完工後市價約120萬*1.6萬坪=216億元。而目前帳面成本為土地
(1700坪)成本21.6億+工程款45億,若以市價出售,將有150億元的增值利益
。而若是之後整棟出租,以南港車站A級商辦目前租金行情每坪2500元/月來算,一年將帶
來5.4億元租金收入,每年EPS可以穩定增加約1.3元。

B.台北市信義區犁和段土地2490坪:

取得甚早期,每坪帳上成本37.67萬元,帳列成本9.38億,市值保守估計有74.7億(每坪300萬),保守估潛在利益65.32億。且因為土地面積夠大,很容
易可以複製龍巖南港商辦模式,進行自地自建,開發利益可能進一步拉到100~150億。


C.台北市敦北大樓(3571坪),大亞大樓(2724坪),高雄民眾大樓(3050坪),三棟商辦
,合計帳面價值35億元,市值保守估計80億元。潛在增值利益55億。

綜合以上的不動產,在商業不動產與土地方面,估計有150+65+55=270億元潛在利益。達每股
64.2元。





龍巖會計帳上合約負債(預收之生前契約與塔墓收入) ,預收款高達418億元,實現後
可貢獻每股淨值36元:

本業殯葬業的價值方面,因為龍巖帳上有很大的合約負債(預收款),418億元,這部分等
於是已經銷售簽約,並取得預收款項的待實現合約。本質上等於放在口袋的錢,等到客戶
真正使用禮儀服務或者蓋好塔墓並選好塔位時,才會入損益表,若以龍巖近七年的平均
OPM 37%來看,其實可以視為有154億元的營業利益,還沒放進損益表, 但已經在資產中
做投資貢獻。這部分相當於貢獻每股淨值36元。



人口高齡化趨勢,殯葬的需求持續成長:
根據國發會研究,台灣人口高齡化比例(>65歲)從2018年的14.6%(336萬人),25年
20.8%(460萬人),成長到2039年30.1%(690萬人),幾乎呈現翻倍,未來十五年台灣將增加
接近230萬的老齡人口,龍巖本業能夠吃到的商機,將持續隨人口老化而成長。

龍巖在生前契約市占率接近80%,具備獨霸地位。
這主要受惠於龍巖的規模、品牌、財務健全、國內殯葬業的唯一上市櫃公司,管理制度透
明,得到消費者信賴。在生前契約市場上,完全稱霸國內市場。

另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工,開始實現已售塔墓的銷售獲利(這部分毛利
80~90%,預計25年開始獲利有機會跳升(17~19年時,當時主要的塔墓完工後,該三年龍巖
的營運淨利合計增了30億左右)



進退場機制:

考量目前價位仍低,顯著低於其潛在淨值。 EPS方面也有向上成長空間
認為可長期投資,等待其不動產投資價值逐漸完全實現。


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HCYPMGO1樓閻羅王概念股 06/20 14:07
deepelves2樓空蛙集體跳樓,先買好塔位,噴 06/20 14:07
vendan55663樓有ai上香嗎..? 06/20 14:08
Lenney334樓AI葬儀公司 06/20 14:08
YunJuChuang5樓空蛙還有錢買塔位? 06/20 14:08
budaixi6樓 06/20 14:09
calmerrorans7樓他不會賣地吧 陰地還比較有可能 06/20 14:09
goodapple8078樓空蛙概念股 06/20 14:12
HCYPMGO9樓原po沒提到的事 龍洋生命會上鹿港股IPO 06/20 14:12
rebel10樓你少考慮一個點 老闆願意把獲利分你嗎 06/20 14:13
iversonya11樓不是已經漲停板反應了嗎 06/20 14:15
LipaCat556612樓會贏喔 06/20 14:17
littlejackbr13樓全面ai管理骨灰罈+往生親友客製ai機器人+ai機器人 06/20 14:23
littlejackbr14樓念經團,商機無窮 06/20 14:23
rebel15樓其實龍巖的問題 跟很多老牌資產股一樣 如大同 大家 06/20 14:25
rebel16樓都知道你資產很有價值 但老闆不處理或不拿出來分 06/20 14:25
rebel17樓你就只能乾瞪眼 連大同都鬧了很久才能把資產變現到 06/20 14:25
龍巖 確實也因為需要積極投資開發不動產,所以這兩年才沒有配息 股價也一直壓抑在低檔 但營運的獲利跟淨值也是越來越高,未來想要處分也不是沒機會呀 其實等到完工後就有很多可能性出來了,2020以前也都有高配息率過 而且他股價才5字頭,相對於潛在增值目前的折價幅度也是大的 大同是本業差,而龍巖本業每年都有在賺錢 可參考一下相似的概念 南港2101,(龍巖也是南港的不動產占比很高) 南港最近漲很兇,主要價值也是土地資產,本業沒賺錢,目前股價是帳面淨值5倍
rebel18樓股價 龍巖比大同更難搞.... 06/20 14:25
Cwot19樓連續兩年不發錢 已賣 06/20 14:26
duncan031920樓AI普及的時候,失業率自殺率上升,這隻可以 06/20 14:30
godtone3377621樓家裏買了塔位過了好幾年還沒蓋好 阿公過世還放在暫 06/20 14:30
godtone3377622樓厝區… 06/20 14:30
film1223樓妳財報分析也學的太好了吧!強! 06/20 14:31
SSglamr24樓他持股滿屌的 龍巖控股 06/20 14:49
as92005125樓這種都不會拿出來分的 06/20 14:54
z558214326樓他們合約負債認得期間應該挺長的?考慮折現的話可 06/20 15:08
z558214327樓能沒那麼多?(沒去翻財報 粗暴討論) 06/20 15:08
stlotwa28樓AI塔位,可以隨時跟先人聊天,不知道有沒有搞頭 06/20 15:10
Mustang428CJ29樓感謝抬轎,我今天先賣12%入袋為安XDD 抱不住 06/20 15:10
zag4690030樓不如蹲最近要賣地的紡織股 處分eps30股價也30幾 06/20 15:22
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