標的：
(例 2330.TW 台積電)
新台幣36
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分類：多/空/討論/心得
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空
分析/正文：
第一部分
根據中央銀行與內政部資料,
2024年9月全台未償還房貸總額約10.86兆新台幣,
但包含2020年前存量貸款.聚焦2020年後新增房貸,
參考新發放數據.2020年至2024年間,
每年新發放房貸約7000億至9000億新台幣,
假設2020年1月1日至2025年3月31日累計新增約3.5兆新台幣(5年平均每年約7000億).
新增房貸戶數估計：
每戶平均新貸款金額約750萬新台幣
參考台北以外地區中型住宅價格),3.5兆 ÷ 750萬 46.67萬戶.
第二部分
平均房貸總額(2020後新貸款)
每戶平均貸款金額：
3.5兆 ÷ 46.67萬戶 約750萬新台幣.
貸款期限：
假設平均為25年(台灣新貸款常見期限約22-25年).
利率：
2020年後房貸利率逐步上升,
2024年9月平均2.19%,2025年3月預估升至2.5%-3%(因應新台幣貶值與通膨壓力),
以2.75%計算.
每月還款：750萬、25年、2.75%利率,
使用本息平均攤還法：
月利率 = 2.75% ÷ 12 = 0.002292,
期數 = 25 × 12 = 300,
每月還款 750萬 × 0.002292 ×
(1 + 0.002292)^300 ÷ [(1002292)^300 - 1]= 3.54萬新台幣.
因此,排除2020年前貸款後,
平均每戶新增房貸總額約750萬新台幣,
每月還款約3.54萬新台幣.
第三部分
台灣薪資中位數根據主計總處2024年數據,
全職受雇員工年薪中位數約50.6萬至52萬新台幣.
考慮2020-2025年間約2%年增率,
至2025年3月估計約53萬至54萬新台幣,
月薪中位數約4.42萬至4.5萬,
取中間值約4.46萬新台幣.
第四部分 房貸佔薪資中位數比例
每月還款：
3.54萬新台幣,
薪資中位數：4.46萬新台幣,
第三部分
台灣薪資中位數根據主計總處2024年數據,
全職受雇員工年薪中位數約50.6萬至52萬新台幣.
第三部分
台灣薪資中位數根據主計總處2024年數據,
全職受雇員工年薪中位數約50.6萬至52萬新台幣.
考慮2020-2025年間約2%年增率,
至2025年3月估計約53萬至54萬新台幣,
月薪中位數約4.42萬至4.5萬,
取中間值約4.46萬新台幣.
第四部分 房貸佔薪資中位數比例
每月還款：
3.54萬新台幣,
薪資中位數：4.46萬新台幣,
第三部分
台灣薪資中位數根據主計總處2024年數據,
全職受雇員工年薪中位數約50.6萬至52萬新台幣.
考慮2020-2025年間約2%年增率,
至2025年3月估計約53萬至54萬新台幣,
月薪中位數約4.42萬至4.5萬,
取中間值約4.46萬新台幣.
第四部分 房貸佔薪資中位數比例
每月還款：
3.54萬新台幣,
薪資中位數：4.46萬新台幣,
比例：3.54萬 ÷ 4.46萬 約 79.4%.
排除2020年前貸款後,
新增房貸的每月還款佔薪資中位數約79%,
遠高於國際建議的30%負擔上限,
顯示新購屋者的負擔極重.
第五部分
新台幣匯率走跌的影響
利率上升：
若央行因新台幣貶值升息至3.5%,
每月還款增至約3.78萬,佔比升至84.8%.
房價壓力：
匯率貶值推升建材成本,新房價格可能上漲,進一步提高貸款金額
(如增至800萬,每月還款約4萬,佔比近90%).
經濟背景：
2020後疫情復甦與全球通膨使房貸利率與房價雙升,新購屋者的負擔顯著加劇.
結論
平均房貸總額(2020後)：
約750萬新台幣,每月還款約3.54萬.
薪資中位數：約4.46萬新台幣/月.
比例：約79%,
新購屋者負擔遠超合理範圍.
新台幣走跌可能推高利率與房價,使新貸款戶負擔更重,尤其單薪家庭幾乎無法承擔,
需雙薪或額外支持.
台灣若升息,可能短期穩定匯率與通膨,
但對出口競爭力、房貸負擔及內需造成壓力.
經濟成長可能放緩,尤其是單薪家庭與新購屋者負擔加重.
對沖方法
以1000萬全數購買台積電(假設3月31日股價910).假設年報酬率6%-8%(股息2%-
3%加資本利得),年收益60-80萬.
優勢：美元收入對沖台幣貶值,財報利多推升股價,長期成長性佳.
劣勢：股市波動,短期可能因升息或關稅承壓.
台積電80%以上收入來自海外(主要美元計價),台幣貶值直接提升其台幣營收與利潤.例如,台
幣從33跌至35,每1美元收入從33增至35台幣,財報表現更強,股價獲支撐.相比之下,美元資產
雖保值但收益低,黃金無收益,房產負擔貸款成本.
進退場機制：
(非長期投資者，必須有停損機制。討論、心得類免填)
進場時機 900炒底台積電等通膨過後賣出
停損機制 台幣/美金 30
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