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房市轉淡興富發大舉推案500億 鄭欽天：2%利率還是低 五心法買房不敗
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發布時間：
2022/09/11 01:04
記者署名：
經濟日報 記者陳美玲／台北報導
原文內容：
房市轉淡衝擊建商推案信心，興富發建設集團總裁鄭欽天近兩個月卻逆勢進場，新推案量
高達500億元左右。大舉推案的背後，鄭欽天看好的是自住客剛性需求買氣；他指出，通
膨的時代就是要持有資產與之抗衡，握有資產的人如果會輸，只會輸在利率這件事上。
住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市一波三折，今年年初政府祭出第四波打房政策，加
上升息、國內疫情大爆發，近期又因全球大升息、美國聯準會對升息鷹式表態，全球經濟
進入衰退疑慮的新風暴，外部環境對房市一波又波的干擾，均影響建商推案、民眾購屋的
信心，若下半年市況未好轉，恐衝擊房市由多頭轉向偏空之勢。
在房市多空交雜之時，上市櫃建商推案王－鄭欽天卻反其道而行，認為在通膨、低利、房
價又漲的環境條件下，有自住需求的買方應該要買房。
看好自住需求的剛性買氣，興富發建設不僅七月先在台中推出兩大新案，包括總銷約90億
元「市政新銳」，以及總銷約近100億元「鉑金愛悅」，八月更祭出兩大百億元大案，包
括總銷160億元「興富發鉑悅」、150億元「站前新銳」，總計近兩個月推出四筆新案合計
推案金額飆上500億元，且四大案均採取低總價、小坪數、低首付的方式搶攻剛性需求買
氣。
鄭欽天表示，現在通膨時代，利率又這麼低、只有2%，「我可以說，下半年甚至是明年的
房價是保證不會跌；雖然市場不少人期待房價跌，尤其原先市場認為今年房市在建商爆量
推案下，房價可能會受到壓抑，但事實是這波高建築成本、高造價把推案量壓下來，所以
不少建商遞延推案。」
鄭欽天分析，建商遞延推案是因為造價漲得太誇張，所以不少建商改採邊建邊售或先建後
售，但建案延後推出不會讓房價下來，主因這波房價上漲的關鍵是造價推動，而建商將本
求利之下，新案價格就會反映成本，結果就是房價持續上漲。
他認為，高通膨的時代，持有不動產能對抗通膨，「握有資產的人如果會輸，就是輸在利
率」，像是2000年時候，利率是8、9%這麼高，高利息成本之下，最快只要三年，市場投
機炒作者就會敗給利率出場，但現在即使上半年央行升息兩次共1.5碼，但利息還是不到2
%。
鄭欽天強調，從長期的利率軌跡來看，2%利息真的是很低，尤其是在高通膨的時代，因此
在通膨、低利、房價又漲的環境條件下，有自住需求的買方應該要買房；尤其是年輕人，
面對高通膨的環境，「生活更是要計畫」。
鄭欽天說：「我只能夠告訴你（年輕人），以前年輕的時候(大家)都會這樣，手機剛出來
時，花2萬元購入，現在最新一支3.5萬元沒買會覺得漏氣，人都是會衝動的。」
他指出，面對高通膨的環境，年輕人「生活更是要計畫」。你（年輕人）就算自己的預算
，可能之前一年出國兩次，現在可以改為一次、變成國內旅遊，或是不要挑選旺季出國也
能省錢，
至於地段、產品如何選擇，鄭欽天說，這要看自身的需求，你有可能有工作需求，或是預
算限制，我覺得「先求有，然後相互平衡」，因為大家都會想要最好的（建案、地段），
但最好的決定之下還能取捨到什麼地步，像是白天到公司30分鐘車程內都可以的話，就可
以看車程內的區域案件。
鄭欽天分析，就像我賣房子一樣，就是五大心法，什麼地點、做什麼產品、什麼價格、在
什麼時候賣、賣多少錢，這就是我買地時的決策考量。
同樣的邏輯，放在購屋上，鄭欽天表示，對買方來說，就是買在什麼地點、買什麼產品、
買什麼樣的價格、什麼時候買、買多少錢，從這五點去算可能的平衡，而這些跟timing（
時間點）也有絕對關係；他強調，在通膨、低利、房價又漲的環境條件下，有自住需求的
買方應該要買房。
心得/評論：
在一片對營建不利的大環境中，營建發哥繼續推案。儘管半年報不理想，但股價硬是從42
漲到站穩48。再觀察營建F4其他建商：遠雄、華固、長虹的走勢，再搭配新聞不斷的利空
，繼續看下去。
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