準備地政士考試的時候發現PTT上面好少心得文，雖然心得文少但是每一篇都很珍貴
因此想說如果順利上榜來寫一篇心得文與各位朋友分享
一、背景
國立大學法律系
軍法官考試及格
擔任軍法官後為照顧小孩而退伍
二、成績
112年
民法概要與信託法概要 47
土地稅法規 70
國文(作文) 63
土地登記實務 46
土地法規 69
總成績58.5(未上榜)
113年
民法概要與信託法概要 78
土地稅法規 75
國文(作文) 76
土地登記實務 63
土地法規 68
總成績71.5
排名 5/200
三、教材
112年
民法：只有背法條沒特別準備
土稅：志光 蕭華強老師的書
土登：志光 林育智老師的書
土法：志光 蕭華強老師的書
113年
民法：學稔 財產法爭點HERE、高點 身分法 實務與學說對話解題書
土稅、土登、土法：強登 速成總整理
四、準備心得
112年
1、土稅、土登、土法：把志光的參考書看過一輪後，大概了解地政士考試的雛型就是硬
背法條，與軍法官或律師司法官準備方式非常不一樣，而我本身也是非常害怕背誦法條的
人，尤其是土地法的第14條、第17條、土地登記規則等，對我來說根本大魔王等級，因此
準備土地相關法規的科目時，就是不斷的背法條。因為當時留職停薪照顧小孩，加上雖然
育嬰假但是軍中還是有些事情會找上我處理，好在有保母幫忙分擔孩子上午的照顧，但是
當時疫情仍然未平息，因此保母或小孩時常請假，割裂了讀書的時間。
2、112年我把近20年的地政士考題全部印出來，搭配著網路上房地雲學院的擬答還有公職
王、三民輔考的擬答一起看，不過因為這兩間補習班的擬答只有提供近5年，擬答狀況參
差不齊，房地雲學院的擬答比較完整，作答思路讀起來也比較順，就多參考了幾遍，備考
期間有發現，土登科目我幾乎無法自行做答，因此有了衝高民法成績來補土登的準備不足
，土登就大概呈現放棄狀態，甚至是到考試當天看到路上發的考前猜題，才發現地籍測量
實施規則有修法，但我完全沒有更新。土地法我把平均地權修法背誦起來，結果也沒如願
在考卷上看到。
3、112年民法是我太驕傲了，倚仗著法律本科系，又準備過軍法官考試(有考民法)，想說
民法只需要背法條，應該穩了，加上這20年的考題，幾乎沒有需要用到實務見解與學說見
解討論的地方，沒想到遇到112年民法超級無敵難的一年，光是第一題考違約金酌減的要
件，我真的寫不出來了，也沒想到民法95條的到達主義在這幾年有了新見解，真的是太久
沒準備考試了，完全生疏。
4、我是11月開始留職停薪並且開始準備，把科目全部讀完一次大概到了3月，4月開始做
題目，其實與其說是做題目不如說是看題目，真正動手寫題目的時間不多，5月把重要的
法條及做題目看到的重點整理成100頁左右的筆記，可是毫無脈絡可言，筆記內容幾乎可
以說是法條抄錄一次。
113年
1、113年2月15日退伍，無縫接軌的任新職，並且秉持「從哪裡跌倒就從哪站起來」開始
準備民法，既然民法從111年開始考試題型變成考實務與學說見解，因此就拿出準備律師
司法官的態度來面對它，聽軍中的學弟說他準備國防法務官時民法只讀爭點整理，分數短
期內突飛猛進，因此就去坊間找爭點類型的參考書，但是不得不說這幾年看書的人越來越
少，南部真的是參考書沙漠，很多書在書店沒有，因此隨手找了看起來舒服的爭點整理類
型書籍，開始瀏覽，而此時生活作息大致是早上5點起床運動，洗澡完畢送孩子上學，並
且開始工作，中午不休息，直到下午大約4點去圖書館讀書1小時候接小孩回家，晚上繼續
看書到12點睡覺，這樣的生活大概維持到4月清明節過後。
2、土地相關法規就讀強登的書，書中整理出法條的關鍵字，雖然這個功力我自己也有，
但是別人幫你畫好，省力不少，可惜裡面沒有口訣記憶的方法，也因為是第二年準備，所
以關鍵字畫完，加上強登幫忙統計出題常客法條，大概就可以知道土地法及土地稅法出題
常客是哪些了。
3、清明節後，發現身體吃不消，去年備考的記憶力叫不醒來，吃了多少銀杏還是沒幫助
，並且又搭配桂格養氣人蔘才使自己比較有精神能安定心緒讀書，我也把讀書時間調整一
下，其他作息同前，下午讀1小時、晚上讀1小時就陪孩子說故事睡覺。如果遇到老婆晚上
上班，當天的讀書進度就沒進展，單純的以照顧女兒為主。周六固定休息，陪小孩出門走
走，週日去教堂彌撒充值信仰，早餐與中餐一起吃並且午休至12點去圖書館讀書到下午5
點。而清明節後也開始做題目，這次我把近10年的地政士民法、土法、土稅題目遮起來做
一遍，做完後再紅筆訂正，訂正時只著重關鍵字少寫了哪些，土登依然是看答案背誦，呈
現放棄狀態。
4、於5月之後，我開始把重心放在新修法的部分，去年沒考新修法，今年應該要考了吧，
平均地權條例、房屋稅條例、土地法34-1執行要點都很幸運的考出來，到了5月中之後，
除了背新修法以外，開始把不動產經紀人、普考地政、地特地政的申論都拿近兩年的看一
下，民法部分，如果有牽涉到學說與實務的討論時，抑或是可以延伸出一些實務與學說討
論的課題，就會回去把上面說的參考書那一部分再看一下，並且作記號，久了就知道哪些
爭點常出現。土法土稅在地政相關考試幾乎是一起考的，大致上都可以寫出關鍵字，土稅
部分因為房屋稅修法比較晚，房屋稅一直也不是熱門考點，所以房屋稅新修法的部分我會
獨立出來再背一下。
5、因為我備考地政士以來沒有補習，所以在這邊我沒有對補習班為評論，但我會看補習
班上傳到youtube的影片來衡量土地相關法規老師的授課功力，因此這部分心得可以私底
下討論。
五、113年作答分數與心得分享
民法
1、詐欺與第三人的關係：25分
(1)這個考點主要有兩個常會混淆，如果是考第三人被詐欺，這時考的是民法92條但書，
如果考的是代理人被詐欺，那就是考105條，本題是考92條但書。
(2)因為是92條但書，把法條構成要件寫完後，就去討論兩個主要學說：
類推適用224條：由本人承擔代理人所為之詐欺責任。
目的性限縮92條但書之第三人：代理人所為之詐欺不屬於92條但書之第三人。
(3)不管採用何種見解，結論都一樣。但因為本題已經辦完登記，所以這邊因詐欺而撤銷
意思表示有「共同瑕疵說」的適用，亦即物權行為與債權行為一起撤銷，這邊也要稍微提
到一下。
2、信託財產與遺產的關係：18分
(1)信託法9條受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產，論一下信託財產的獨立性。
(2)信託關係不因受託人死亡而消滅，既然不消滅，要如何選任新受託人、如何移交信託
關係或者將信託財產移轉於受益人，我只寫法條有的。
3、分管契約：25分
(1)論一下分別共有的情形，並在特定部分蓋房子，這就是分管契約。分管契約應該要經
過多數決同意的，但是本題沒有提到多數決，只提到其他共有人未干涉，所以成立默示分
管契約。默示分管契約算是我矇對，因為我有在法條的解釋大概有看過默示分管契約，但
是沒細看要件，因此順著本題的「其他共有人未干涉」當作要件(矇對了)，而且如果本題
沒有去討論默示分管契約，接下來的826-1的討論就寫不下去了，可是題目有問到繼承人
的主張，索性寫一下「有見解以為」此屬於默示分管契約。
(2)分管契約的效力，有登記就用826-1，對第三人(本題繼承人)有效力，但是論到826-1
，就不得不提一下在826-1還沒立法時使用的釋字349，主要是以第三人是不是可得而知分
管的約定為認定標準。因此本題默示分管契約，我答題選用釋字349，並且涵攝完畢本題
事實，建築物蓋在那邊那麼久了，其他繼承人要說不知道其實不可置信。
(3)有鑑於去年不動產經紀人考債權物權化，本題分管契約是債權約定，卻要對第三人產
生效力就是物權化，因此多論一下嚴格類型與緩和類型的債權物權化見解(考試當下我已
經忘記學說專有名詞了)，大致上來說，緩和類型就是只要符合一定的公示條件，就讓債
權可以物權化(我猜想這是本題滿分的關鍵)，嚴格類型主要是比較資深的老師在主張，緩
和類型是青壯派的吳從周老師主張，因此法院判決時亦可參酌緩和類型的債權物權化來化
解糾紛，併此敘明。
4、公證遺囑的要件：10分
我真的忘記背公證遺囑的要件了，其實是遺囑人要在公證人面前口述遺囑，並經公證人確
認真意及筆記，並且要兩位證人。所以遺囑是否生效我是寫證人太多不生效力，非常含糊
的帶過，另外我有寫縱使公證遺囑生效，但本件公證遺囑的證人是乙丙丁，因為有學者認
為公證遺囑的證人不能是繼承人，因此遺囑仍為無效。
土稅
1、計算題：25分
未有農地證明，就是一般土地，一般土地經過重劃減免後計算出來的答案是10080，與各
大補習班解題的答案一樣。
2、視為贈與的情況：12分
背誦時只記得自己的口訣(視為訴之變更追加)，但關鍵字拼拼湊湊，分數低不意外。
3、房屋稅：20分
各稅率背起來沒問題，但是我見獵心喜、畫蛇添足了把非住家用房屋也寫進去，然後也寫
了差別稅率的規定，分數一加一減就這樣了。
4、房地合一稅的重購退稅：18分
關鍵字都有寫出來，先買後賣，請求權時效、管制不能轉售期間等，但可能是中間串連的
字眼不夠通順，扣了一點分數
國文：
1、我對這則新聞打了個問號：37分
很明顯的老師是要考政治立場，但是在法律科目與政治相關的如憲法、國際公法等，大學
老師教我們的作答方向都是不要論及政治立場，除非你確定知道這位出題老師的政治立場
是什麼，因此這邊我把政治立場比擬成意識形態，並且去分析政治立場的意識形態與宗教
信仰的意識形態有何區別。並且可以討論一下所謂的邪教的看法，也是因為意識形態的不
同所致，總之論及自己的宗教信仰無傷大雅，不要論及自己的政治立場，免得印象分數被
扣分，難為寫了至少3頁的自己。
2、投入與超然：39分
把自己準備考試的心路歷程當作題材作文，以起承轉合的方式寫作，我記得高中英文作文
時老師常說「轉」要寫自己的黑暗可憐的一面，因此杜撰自己的悲慘狀況並學習經驗後選
擇超然的生活。
土地登記實務
1、鑑界測量：17分
把鑑界測量的要件、申請程序、通知程序寫出來之後，費用我不會寫了。
2、信託登記：20分
先寫信託登記定義填個版面，之後把土登126寫出來之後，後面我就不知道在寫什麼了。
3、建物第一次測量：11分
土登79，地測282-1盡量寫出來，但可能背不熟，關鍵字丟出來分數還是不夠高。
4、信託登記：15分
我把第二題照抄一次。
土地法：
1、執行要點的通知規定：10分
執行要點好多規定都與法律概念不符，而且分割得很零碎，我知道這題我背不好。
2、平均地權條例修法：17分
不實言論、虛偽交易、市場秩序分別把法條背出來後，針對預售屋銷售前的報備、銷售後
的登錄資訊以及預售屋不得讓與及其例外寫出來。最後還有寫罰則及不配合查核的罰則，
但似乎只有前半部與補習班解題一樣，後半部補習班認為考點不在這。
3、聽證：18分
土徵10聽證，並寫出聽證與公聽會在行政程序法上之不同，先行協議價購。
4、簽證資格：23分
簽證積極資格及消極資格。
六、感謝
感謝老婆的支持及包容，還有女兒對於爸爸備考期間冷淡、易怒的情緒起伏包容，謝謝我
的兄弟也是我的老闆願意在我除了軍法官以外別無其他專業技能時大膽起用我，讓我備考
期間不至於餓死，也謝謝身旁的朋友們默默的支持以及包容我都約不出門。最後，看到今
年的錄取率依然很低，只比去年高一點點而已，能有幸上榜，真的要感謝天，在軍法官退
伍後，給我安排一條新的道路讓我挑戰，雖然比預期晚一年上榜，讓我更學會抱著謙卑的
心去新的專業領域學習，如果有朋友有備考問題，也歡迎寄信給我。
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