過去十年一直在做兩房三房 出租 買賣
價差型的物件 也累積了一定資產
因有朋友一直在做自地自建透套
看起來很好賺 現金流很猛
所以從兩年前開始嘗試尋找適合的標的
這個房子是雙拼合建 地主持有另一半
一開始很擔心 沒電梯 不好租
生活機能普通 不好租
大雅平均套房租金低（7-11k)
但又想實現自己的一些想法
（例如室內擺設不靠裝潢）
加上是全新所以就捏了直上
之所以說”半自建”
是我從地主蓋到大約三樓結構體接手
優缺點等等說明
先講結論
1. 物件資訊： 地點在大雅 靠近中科
地坪39 建坪71 增建約10坪
沒有電梯 五樓透天 筏式基礎
（9個房間 7間套房+ 1間兩房）
半完工照
https://i.imgur.com/zxtL5m9.jpeg
完工照
https://i.imgur.com/D0D0ZLk.jpeg
2. 總成本：約2050萬
物件交易約1950萬+
所有傢俱家電加蓋約90萬
（房間冷氣 冰箱 洗衣機
電視 淘寶ikea傢俱等）
公共空間包括一台飲水機
監控門禁系統 八支攝影機
只有加蓋一間有鐵皮+木工裝潢
其他都是靠傢俱擺設
3. 投報率：因為有要求篩選租客 三週才滿租
一間套房平均出租1.3萬（最低1.2 最高1.5）
坪數A型約5.8坪 B型約6.5-7坪 含陽台廁所
兩房租2萬 （約12坪）
算下來總價投報約6.3%
現金投報約24%
這個租金應該突破大雅區新高
再來講貸款 銀行鑑價高於我的賣價
就貸八成 利率地板價 2.185
寬限期三年
室內公共區域照片
https://i.imgur.com/3hyq0cC.jpeg
https://i.imgur.com/prtGT8m.jpeg
https://i.imgur.com/Sbr9p3U.jpeg
https://i.imgur.com/iSk3jVg.jpeg
https://i.imgur.com/HC3fwRD.jpeg
https://i.imgur.com/VgDi1t5.jpeg
房間照片
套房A型
https://i.imgur.com/bROaIMZ.jpeg
https://i.imgur.com/QzZ2IEk.jpeg
https://i.imgur.com/vNdsMMY.jpeg
套房b型
https://i.imgur.com/jjtFhgI.jpeg
https://i.imgur.com/IJ0n2v0.jpeg
https://i.imgur.com/z2fYFiI.jpeg
https://i.imgur.com/gIb32dd.jpeg
https://i.imgur.com/xJb33b1.jpeg
兩房
https://i.imgur.com/StQIPqD.jpeg
https://i.imgur.com/H34Gofb.jpeg
https://i.imgur.com/tBSiEHR.jpeg
心得
1. 累 很累 非常累 因為是第一棟
沒有模組化的設計 工班與相關供應鏈
所以..如果沒有心理準備
沒有高級打雜技能 沒有一點diy能力
不要輕易嘗試…
2. 最大的收穫是
供應鏈管理 +施工學習與監工經驗+
純傢俱擺設低成本挑戰裝潢
包括找到對的配合工班 好壞師傅
還有一些組裝傢俱工 水電工
代租代管業者等
淘寶好壞賣家 各種優化與嘗試錯誤
以及對於租屋市場的了解
現在年輕人租屋重視氛圍
只要新 氣氛營造得好 多放一點擺設 小巧思
就很容易租出去
3. 因為是對地主/屋主 簽的是買賣契約
好處是 不怕營造跑掉 如果出事
屋主要負擔違約責任
再來只要工程delay
還可以求償萬分之二一天
缺點是 蓋到一半沒辦法改圖
一直很擔心沒電梯會很難出租
或是租金太低
結果沒想到隨便弄一弄租金有突破天際 爽啦
以上分享
--
