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房市可能旺到2025年？星展馬鐵英：央行下半年加碼管制機會高
2024/07/15 16:20:45
經濟日報 記者楊筱筠／台北即時報導
星展集團15日舉行第3季投資展望記者會，星展集團資深經濟學家馬鐵英認為，台灣科技
業復甦推升房市走熱，認為央行對房市選性信用管制措施下半年不會退場，甚至有機會加
碼，「例如進一步控管第二套房貸款成數，或是下修高價住宅門檻」，但對房市影響，仍
必須看政府政策。
馬鐵英指出，雖然台灣央行的存款準備金率存在調整空間，相較2008年高點還有50個基點
（1個基點為0.01個百分點）空間，但存款準備金率對央行是輔助政策，「加碼選擇性信
用管制措施的機會，會高於調整存準率」。
如果央行下半年加碼推出選擇性信用管制措施，對房市影響？馬鐵英以2014年到2016年舉
例，該段期間，央行同樣有推行選擇性信用管制，但當時台灣房地產反轉主因，仍是政府
祭出囤房稅、房地合一稅，加上2015年大陸經濟放緩影響台灣出口、出現總經衰退惡化造
成。
因此，對目前台灣房市狂熱的最終表現，馬鐵英認為，台灣央行貨幣政策緊縮但不特別激
烈，加上下半年明年受惠科技業復甦，基本面實在不錯，如果期待甚麼措施對房地產市場
有影響，則須關注「政府政策」。
至於台灣房市火熱，會旺到何時？馬鐵英分析，觀察台灣這波房價上漲，「與科技復甦有
關」，第一，今年台股上漲逾三成寫亞股最好，這波走升，主要反映科技類股上漲以及AI
樂觀預期，第二，房價上漲最多地區落在新竹、高雄、桃園等地，接近科技大廠總部或增
加布局地區，第三，房市上漲一成，股市與房市資產價格通膨明顯，與科技復甦有相當關
連。
馬鐵英認為， AI驅動的科技業復甦預計在下半年持續擴大，包括生成式AI正推動全球資
料中心對高效能晶片的需求增加，並帶動個人電腦和智慧型手機的AI整合需求，基於全球
主要半導體通常擴張期落至2到3年，此波擴張期去年開始，可望持續到2025年。市場預測
，台灣房市也有機會跟著旺到2025年。
因此，房市可能面臨最大風險是在2026年，科技業擴張期轉折時候，假設屆時台灣總體經
濟出現轉則、甚至下滑，馬鐵英示警「是否代表房價將出現大幅度調整、房貸違約率上升
、信用市場風險增加」，她認為「這是未來1到3年必須關注的風險」。
第二風險，則是川普當選美國總統機率攀高，假設重啟關稅貿易戰，啟動普遍性關稅，又
針對中國大陸以外主要貿易夥伴，則必須關注「是否對台灣造成直接影響」。
馬鐵英認為，進入下半年，在總體經濟市場復甦持續、企業營利改善，就業市場收入受影
響，加上台灣資金環境仍處寬鬆，對資產形成一定支撐。惟民間對經濟復甦的樂觀預期，
已帶來股價和房地產價格的大幅上漲，房屋租金上漲，推升CPI中的房租項目年增率超過
2%。
她指出，考慮住房負擔能力的下降，更多潛在買家可能傾向選擇租房，未來幾個月房租可
能進一步上漲，增強資產價格對CPI的傳導效應。星展維持2024年台灣CPI預測為2.2%，預
計下半年CPI將維持在2%左右。
心得：
AI是第三次工業革命，
現在也才剛開始而已，
AI帶動科技業，
科技業賺到的錢都轉投入房地產，
房地產未來10年都看好，
想不到台灣房價有跌的可能，
央行房市管制也已經快沒招，
反而比較期待的是2025會不會有新青安加碼再升級。
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