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別碰這5種房！房價大跌、神仙也難救
房市在央行第七波打炒房影響下，相較多頭時期房價外溢、比價效應等「造價熱潮」，房
市走弱階段，不抗跌產品率先下跌，甚至可能成為長年套牢的產品，觀察近期市場交易，
有5種產品要特別留意。 1、屋齡高華廈、電梯大樓老宅 捷運X水景X學區「信義富境
」，首付7%入主北市>> 相較公寓產品因土地持分較大，在都更危老市場較具優勢，更是
建商鎖定的整合標的；反觀屋齡已高的華廈、大樓產品，不僅維護成本大增，產權也可能
因繼承而相對分散，都更整合難度更高，房價漲勢恐怕也有限。
近期像是前總統蔡英文的老家「鑽石雙星大廈」，社區4樓某戶總面積77.47坪，9月以
總價6000萬元、每坪約77.4萬元成交，跌破過往百萬行情身價。該案件屬於精華地段老
名宅，就已出現房屋貶值現象，一般型老電梯華廈大樓，也要小心成為房價拖油瓶。
央行豪宅限貸令已施行12年，豪宅賠售案例不斷。
圖／翻攝自GoogleMaps 2、買在房價高點的豪宅 2012年6月央行祭出豪宅限貸令，至
今管制已超過12年，這些年不少大坪數、頂級豪宅都出現賠售案例，當年買在房市高
點的豪宅，遲遲等不到價格回春，如今想要脫手，就是賠售命運。 例如今年6月大直
頂級豪宅「西華富邦」，就有法人屋主持有9年後，以總價3.45億元、單價234.
5萬元出脫，賠售999萬元。日前央行第七波信用管制措施，又將高總價住宅貸款成數
，從原本的上限4成降至3成，大坪數賠售案件，未來恐怕仍會持續出現。 3、房價外溢效
應退燒的蛋殼區 當年相當轟動的陸資投資案－淡水小坪頂「萬通台北2011」，曾經創價5
、6字頭房價，推案之初因房市火熱，連俗稱「八卦山」的小坪頂也掀起一波房價外溢效
應的漲勢。 可惜交屋後，房市走弱、蛋殼區退燒，加上陸資投資限制，「萬通台北2011
」也成為知名賠售社區，今年6、7月就有屋主賠售900至1000多萬的案例。
「萬通台北2011」（右2棟），雖然可以眺望淡水河美景，但屬於蛋殼地段，且夏熱冬
寒，長期都有賠售成交。圖／好房網News記者楊欽亮攝影
4、違規住宅產品 最經典案例就是新北市新莊副都心重劃區，首波熱門推案期不少建案
違反土管，將一般事務所當住宅賣，也就是所謂違規住宅，加上又以大坪數規劃為主流
，日後屋主轉手相對困難。 像「遠雄中央公園」、「遠雄米蘭公園」、「新富邑」、
「新潤都峰苑NO.1」都是知名賠售社區。另外，新北市碧潭的「國賓大苑」土地屬旅館
區用地，但建商卻以旅館名義興建住宅銷售，後續也成為是非之地，並出現賠售成交
案例。 新莊副都心在前一波房市大漲期，不少建案因屬於違規住宅加上又是大坪數，
後來許多屋主都賠售脫手。示意圖／取自新北地政局 4、墜樓、輕生等多事社區
像是經常有墜樓、輕生而躍上新聞版面的社區，房價也易跌難漲。較知名的就是台中
七期市政路豪宅，去年與今年同樓層都出現死亡消息，2023年是墜樓，2024年則是虐殺
的社會新聞，實價登錄上就有多筆該社區的賠售案例。
心得：
除了以上五種房之外，這篇文章明顯漏失了還有「人」的因素
因此
第5種房是 治安不好的 低端、8+9、外勞新住民區 最好也不要買
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