高房價、高空屋率，奇怪嗎？
2025.02.05 03:00 工商時報 經濟思維
文／陳文典■東海大學經濟學系教授
台灣的房地產市場表現出不可思議的現象，高房價且高空屋率，這由數據資料可以看出端
倪。在2024年NUMBEO資料庫顯示，台灣的房價所得比是19.5，可以參考比較的是美國4.1
，日本是10。在空屋率方面，依主計總處，2020年人口及住宅普查總報告，台灣空閒的住
宅比率則高達18.5％；相對應於美國2019年居住調查（AHS）空屋率是9.28％。不管是房
價或者是空屋率皆遠高於歐美先進國家。
我們好奇是什麼原因，造成台灣高房價及高空屋率同時並存的現象。如果以經濟學家的眼
光來看，這明顯是一個價格僵固在高點且嚴重失靈的市場。問題是為什麼會這樣？
念過經濟學的人都知道，會讓廠商願意降價求售的原因無它，主要來自於庫存的時間成本
，其中包含了產品的儲存成本、過期損失的機會成本。因為有這樣的持有成本，逼得廠商
不敢存放商品，害怕庫存增加。為了增加銷售，不得不降價，這也是市場保持健康的力量
，可以讓價格往均衡點移動。因此要讓廠商降價，庫存的時間成本就顯得非常重要。
然而房屋這個商品，本身並不需要地方存放，不容易損壞，也不會過期，更具有壟斷性及
必需性。因此要健全房市，就必需釐清什麼是房屋的持有成本？持有房屋最主要的時間成
本，大概就屬房屋稅跟貸款的利息，這會隨著時間而不斷的累積，迫使賣方降價求售。
然而在台灣，這二者皆相當的低，甚至建商房子賣不出去時，還可以有餘屋貸款。這也導
致台灣的房價常年僵固在高點。既然如此，有沒有什麼辦法可以改善目前沒有效率又失靈
的市場？
以下我們就房屋的持有成本，分別以房屋稅及貸款利率來說明。
首先，房屋稅的部分。以我們鄰近的日本為例，日本的房屋稅包括兩個部分，一個是固定
資產稅，一個是都市計畫稅，其實際的課稅稅率大概是房屋市價的1％左右。世界上先進
的國家，其稅率也都差距不大。這是從資本利得的角度來看，一般人會持續的保有房子，
代表屋主是可以從中得到相對應的報酬。
只是我們台灣相當特別，我們實質的房屋稅率每一間都不一樣，若執意要計算，其平均的
稅率可能連千分之一都不到。為什麼會有如此奇怪的現象？原因是來自於房屋稅的稅基計
算，這是由《房屋稅條例》第11條而來。我們的稅基計算是根據建材、折舊和地段的因素
來評定現值，不像其他國家一樣，以市值為基礎來衡量。
我們的稅基與現實脫節，這樣的計算，並不科學，也不合理，更嚴重的低估，且提供了一
個資本可以逃避課稅的地方，也因為計算折舊，間接鼓勵囤房。這等於閹割了房屋稅可以
健全房市，平抑房價的功能。訝異的是，我們有實價登錄，卻捨本逐末。
也許有人會認為，已經有了房地合一稅，不也是依實價課稅？這裡要說明，持有稅跟交易
稅功能不同，提高持有成本才有辦法提高市場的流動性，而交易稅只會增加交易成本，使
市場價格更加僵固沒有效率，像房地合一稅即是交易稅。
第二部分，就房貸利率的部分來說明。根據行政院主計總處，2024年「國民所得統計及國
內經濟情勢展望」報告，不動產及住宅服務業占GDP的比率，在2024第二季為7.58％（202
3不動產及住宅服務業全年為1.8兆，台灣GDP為23兆）。但其不動產貸款使用占總放款的
比重卻高達37.49％，二者並不相稱。明顯的排擠了資金在其他產業的投資使用。
我們的房市並不健康，資金的流動性低，風險高，把大量的資金投入在此實為不智。這也
是為什麼央行會擔心銀行信用資源過度集中在不動產，一連串的選擇性信用管制及銀行法
72-2條的使用，也是在提高投資者的房屋持有成本。台灣需要的是一個合理正常的住宅政
策，一個不健康的房市，怎會有健康的永續社會？
https://www.ctee.com.tw/news/20250205700117-439901
台灣有台灣的玩法，
世界怎麼跟得上台灣？
美國日本現在都要求台灣去設廠投資，
拿這兩個國家來比會不會太好笑～
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