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內文：少子化早就是正在進行式，人口減少對房子的需求下降，建商每年拼命蓋新房增加供給量
，根據經濟學原理：需求下降、供給增加，價格應該要下跌！但台灣房價卻持續創新高，
究竟是哪裡出了問題？
從3個面向來破解少子化房價就會下跌的迷思。
第一：房屋需求平均每年增加5萬
第二：房屋供給比你想像中的還要少
第三：無限的資金來追逐有限的資產
房屋需求持續增加18年
少子化帶來的是生活型態改變，現在家庭組成人數減少，也就是戶內人數下降，但是戶數
卻是持續上升。2009年時，臺灣的平均家戶人數首次少於 3 人，最新約在2.6人，未來將
會持續的下降。
而總戶數則是持續成長，2022年來到909萬戶，國發會推估家戶數在2041年達到高峰1000
萬戶，家戶數平均每年增加約5萬戶。
也就是說，對於房子的需求，是持續上升中，在2041年之前不用擔心需求的問題，還有18
年的時間，千萬不要像王寶釧一樣，苦守寒窯18年。
接下來我們來比較這十年全台房子大小的變化，很明顯發現，2房的需求大幅增加。
對比2023年和2014年的戶數成交比重，全台2房從20%上升到32%、3房由42%降到38%、4房
由17%降到14%。可發現2房需求大幅上升，3房和4房下滑。
台北市則是2房從18%上升到27%、3房則是維持30%、4房由14%降到10%。可發現2房需求大
幅上升，3房持平，和4房下滑。
房子的供給比你想像的還要少
樂居統計，台灣新建案戶數2013年約10萬戶，在2016年達到最低約8萬戶，後來房市好轉
在2021年最高是15萬戶， 2013年到2022年建商年平均推案量約11萬戶。
房地合一2.0在自2021年7月1日開始，房東為了避稅，買進之後的成屋都會持有五年再賣
，加上這三年預售屋大賣，蓋好後還會再持有五年才會賣，也就是最近五年的房屋賣量會
大幅減少。
現在不是農村社會，人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的
房子，就會想搬新房子的。因此，舊房子會持續退出交易市場，適合且可以被買賣的房子
，也在減少。
台灣房屋數約910萬，50年以上的老房子約佔11%，約101萬戶。
銀行會願意貸款給六都的老房子，約57萬，非六都銀行50年老房子高達44萬戶，這些老房
子銀行貸款成數低或不願意貸款，導致轉手困難。銀行不願意貸款的房子，不能稱為供給
。
並且老屋的數目每年會持續增加，房屋供給持續下降。
無限的資金來追逐有限的資產
資產的價格是用貨幣計價，無限的資金來追逐有限的資產，價格就會上漲。
全球三大央行（美、歐、日）M2 貨幣供給數量來看，2008年開始量化寬鬆之後，到了
2018年十年的時間，成長了100%。2022年因為疫情的關係又再度大量印鈔票，貨幣供給量
達到2008分的170%。
而台灣的貨幣供給量，在2008年大約是26兆台幣，到了2023年成長到59兆，成長127%。
經濟學原理是對的，需求每年增加5萬戶以上，供給會受到兩股力量的拉扯，也就是每年
新增11萬戶，但是會受到房地合一稅2.0賣出時間拉長，影響以及銀行不願意放貸給非六
都老房，再加上無限的資金來追逐有限的資產（土地），房價上漲是長期的趨勢。
心得：
年初的時候，樂居不看空，被國際房仲嗆
結果今年房價上漲沒跌10%，還是明年會補跌嗎？
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