代po,朋友沒有PTT帳號
夫妻皆47歲,小孩兩個
先生(我)傳產業務,之前還不錯,但近兩年真的很不好,幾乎砍半,年薪都約80萬多
存款約有200萬、股票+基金約100萬,除了房貸無借貸
太太在娘家開的店工作,年薪約50萬,但都是領現金,無薪轉
存款約有100萬、投資型保單+股票+基金約150萬,無借貸
目前有一間大樓三房,2013年購入,自住用
這間在我名下,單獨持有,貸款繳款人也是我,有用首購,購入價約650萬,目前貸款剩150萬
觀察最近鄰居賣屋的實價登錄,目前這間三房約可以賣到1350萬
小孩大了欲換屋,故去年初購入另一間大樓預售屋,價格約2000萬
預計明年交屋,是太太(有首購資格)的名字,新屋蓋好後會搬過去,再把目前這間三房賣出
因為是舊制，所以不適用房地合一稅(新制)，只考慮獲利核實課稅
不適用房地合一稅,所以就無"自住房地持有並設籍滿6年免稅額400萬元"這優惠
(一般認為新制比舊制嚴格,但若住滿6年,舊制卻無免稅額400萬這項優惠,反而較虧,很怪)
A.獲利核實課稅：(經版友提醒已修改如下)
買價650=房屋250+土地400 (假設)
賣價1350=房屋500+土地850 (假設)
因為舊制出售房地時，”土地”的獲利免課稅，僅針對”房屋”的獲利核實課稅
所以出售房屋的財產交易所得=500-250=250萬
250萬x所得稅率5%(假設)=12.5萬，所以要繳的稅額就是12.5萬元，這樣對嗎?B.重購退稅
同上，因為是舊制，所以不適用房地合一稅，只考慮土地增值稅的退稅
土地增值稅的退稅，舊屋與新屋需同一人
所以舊屋已經是我的名字，那新屋也必需是我的名字才能符合重購退稅
C.第二戶限貸七成問題
依照下面這個網址與參考過去板友的貼文
https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a若把新屋登記改成我的名字(為了重購退稅) (交屋前夫妻還可以換約)
然後新屋的貸款人設定為太太(我當保人)
這樣可避免"第二戶限貸七成"問題,因為限制貸款條件是看"貸款人",而非"登記人"
而且太太可使用首購資格
現在想請教各位以下問題
1.以上A、B、C的算法or認知對嗎?有沒有哪邊錯誤的?
2.承1，新房看來是要把名字改成我的較划算許多，對吧?
用太太的名字有我沒有考慮到的優點嗎?
3.這樣把原本的三房賣出，還有少算了那些較大額的稅款嗎?
4.貸款問題
新青安不符合資格就不用想了
因為我們帳面上年收入不高,以扣繳憑單來說,夫妻加起來只有80萬,房貸收支比很不好看
請問如果想要貸到30年以上+成數8成or以上+利率好+寬限期至少3年
這樣有機會嗎?或者說要怎麼做機會比較高?
(近幾個月有幫太太的薪資做現金流，但也就只做這個)
5.現在的三房賣不賣
有些親友建議可以把目前的三房留著
因為目前的三房在台中74太原匝道附近，大家都期待中國醫+單元13
但我們夫妻倆覺得對我們來說這樣太硬，負擔不起
不賣以後老了可能會過得較好，但賣出的話至少這幾年都不用煩惱
以上5個問題再麻煩各位大大釋疑
萬分感激
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dorabmon9231樓A土地增值稅不是那樣算 11/27 12:30
ragy2樓土增稅算法不是那樣算 11/27 13:12
Do2123樓大樓土地增值稅應沒那麼多 也不是那樣算 舊制主要是課併入 11/27 13:22
→ Do2124樓綜所稅會比較多 可以請教代書 兩位合計80要貸總價2000萬有 11/27 13:22
→ Do2125樓難度 11/27 13:22
leo1999008086樓A.B都錯…，土增稅可以請認識的仲介跟代書幫你算， 11/27 14:03
→ leo1999008087樓大概只有1-2萬甚至幾千塊而已，B的部分重購退稅可 11/27 14:03
→ leo1999008088樓以適用賣先生的房子，買老婆的房子，但是只能退舊 11/27 14:03
→ leo1999008089樓制交易的房屋稅（納入隔年綜所稅），公式是1350-65 11/27 14:03
→ leo19990080810樓0-必要成本（買、賣房的規費以及服仲介費）x上房屋 11/27 14:03
→ leo19990080811樓現值/房屋現值+土地現值（大約是1/5），再依照你們 11/27 14:03
→ leo19990080812樓所得稅級距去課稅，頂多10幾萬而已 11/27 14:03
→ leo19990080813樓最近剛好也遇到同樣的問題，如果有誤再請版友指導 11/27 14:04
→ leo19990080814樓，謝謝 11/27 14:04
感謝以上大大提醒
A點已修改過,再請問這樣算對不對
leo19990080815樓你朋友沒報過所得稅嗎…所得稅有級距阿 11/27 14:16
→ 本人16樓他說他都是退稅的,沒繳稅,所以級距應該是5%吧，傻眼 11/27 14:20
leo19990080817樓56萬到126萬是課12%，126到252是20%，這樣算下來30 11/27 14:23
→ leo19990080818樓幾萬 11/27 14:23
→ leo19990080819樓但是實際上不會繳那麼多，因為房屋現值不會漲這麼 11/27 14:25
→ leo19990080820樓多，所以國稅局會要求用所得利益乘上房屋與土地的 11/27 14:25
→ leo19990080821樓比例（通常是1/5左右） 11/27 14:25
→ leo19990080822樓再加上你還可以扣除一些必要成本（規費、裝修、仲 11/27 14:27
→ leo19990080823樓介費等等），舊制繳的稅相對新制少很多，我覺得你 11/27 14:27
→ leo19990080824樓要擔 11/27 14:27
ttyy25樓中國醫會在這幾年後完工，如果對於這點有所期待 11/27 14:47
→ ttyy26樓可直接增貸舊房，並使用寬限期，增貸出來的錢直接拿來繳即可 11/27 14:48
→ ttyy27樓寬限期還沒有用完之前應該就已經完工可以賣房了 11/27 14:48
→ ttyy28樓因為有增貸出來的錢的關係，金錢上的運用應該也不會過硬 11/27 14:49
請問這個是不是要有技巧的繞過去,增貸的錢用在別的房子會被抓?
一般都是先經過股市嗎?
hktgt29樓舊制有兩種稅要處理，獲利部分是綜所稅，還有土地增值稅， 11/27 16:32
→ hktgt30樓看起來你算是先買後賣，我認知是，舊制小換大應該可以全額 11/27 16:32