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成交量縮 、價鈍化 全台房市反轉現拋售潮
文｜林喬慧 攝影｜賴一銀 林育緯 繪圖｜米承鶴、林媛婷
過去2年，台灣房市旺到連建商都大喊看不懂，今年以來，房市卻明顯由旺轉冷，不只交
易量縮減，全台賣壓更是相當沉重，全台委售案件就多達28萬筆，4個月爆增4成多。隨著
美國升息、縮表，全球資金撤退，國內打房政策一波接一波，短期投資客急拋售，自住買
方也轉趨觀望。房市退潮，誰沒穿褲子？業內一致認定過度炒作的蛋殼區將「率先垮台、
非常危險！」
「 房市已經在反轉了！量先價行，下半年一定會更慘。」在五都皆有房產，且十幾年來
都長期持有的包租公顏博志篤定地說，他還透露：「我手頭上物件超過一半在掛售，從2
年前開始狂賣，身邊不管長、短期投資的朋友也一樣，大家都急著出場。」
待售量攀升 賣壓沉重
顏博志認為，台灣房價已來到歷史高點，同時今年買氣明顯鈍化，「房市已經漲到瘋狂境
界，利率來到有史以來最低點，坦白說已經是強弩之末，很多地方漲不上去，就跟存股一
樣，到一定滿足點，再存下去也沒意思。」
同時，供應量也是房市反轉訊號，他舉新北市為例：「光新莊就有50公頃頭前重劃區、10
0公頃副都心重劃區，都還在開發，接著又有400公頃的塭仔圳要推出來，這些量會有多大
？」顏博志直言：「我不認為市場有這些需求，投資客再多也吃不下去。」
數字會說話，永慶、台屋、住商、中信等房仲公布的4月交易量，全都綠油油一片，下滑
幅度月減最多13％，比去年同期少了4.2至12％不等。
本刊再委請《樂屋網》統計各大線上售屋平台待售住宅，並剔除重複物件後發現，今年以
來，全台房屋待售量已從19.5萬筆攀升到4月的28萬筆，「4個月來增加了4成多，賣壓確
實相當沉重。」樂屋網調研中心經理洪安怡說。
成交量變少，供給量變大，現在連成交天數都拉長，「過去一個案件丟到市場平均80幾天
成交，今年以來拉長到約110天。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨透露。
打房力道重 熱錢撤退
這2年，全球大開資金派對，熱錢湧向房市，全台各縣市接連上演漏夜排隊買房戲碼，建
案還沒公開就宣布完銷，就連中古屋也動輒有數十組人同時搶房，如今盛況不再，多頭房
市出現高點反轉的跡象。
從國際上來看，美國宣布升息，加上縮表即將到來，力道比2017年還猛烈，逼得資金快速
從市場抽離，最先影響的是台股表現，也間接影響房市，「這波投入房市的很多是投機來
的資金，少年股神買房屢見不鮮，但現在資金大撤退，很多人錢卡在股市，要再進不動產
市場有難度。」徐佳馨說。
與此同時，高房價帶來高民怨，年底縣市首長選舉在即，政府打房力道不會放緩，除了4
月行政院通過《平均地權條例》修正案，要禁預售屋換約、炒房罰5,000萬元等措施外，
日前央行公布的理監事會議議事錄摘要也顯示，不排除再推出第五波房市信用管制。
種種因素，都讓投資客、自住客的觀望情緒升高，台經院研究員劉佩真就說：「利空因素
力道持續加大，短期內缺乏顯著的成長動能。」政大地政系退休教授張金鶚也投書媒體指
出，不論是因大環境的烏俄戰爭、通膨壓力、資金緊縮與疫情擴大，或是國內的升息及打
房措施，房市熱潮已開始逐漸降溫。
投客急脫手 湧拋售潮
「蛋殼區預售屋要趕快賣，不然一定死最慘！」預售屋賣的是未來價，也是房市的先行指
標，從建商、投資客到房仲，都向本刊點名它將成為房市第一個重災區。
首先，是拋售潮湧現！本刊委請屋比房屋調查發現，去年底至今年4月，全台預售屋網路
委售量大增43％，逼近1.2萬件。屋比房屋總經理葉國華表示，去年國內疫情趨緩後，預
售屋交易量增、賣壓減，然而在今年政府主推預售屋禁轉售修法下，賣壓出籠，並以中南
部量體增加最多，「若修法通過，在新法上路前，預售屋轉售賣壓恐將出現一路攀升的狀
況。」
敦璟開發不動產經紀人蔡鴻霖也說：「特別是4月行政院通過《平均地權條例》修正案後
，上門委售的預售案1個月就多3成。」
預售屋賣壓大，除了整體房市趨冷，關鍵原因在其是過去房市禁紅單後，短期獲利的最佳
標的。在去年底政府拋出「預售屋禁換約」條款前，在各大轉售平台可以發現，許多人花
少許簽約金取得預售屋權利後，轉手就加價1、200萬元要賣，也真的有人願意接手，投報
率動輒超過100％的案例比比皆是。
「這些人根本沒打算交屋，也根本沒能力交屋，手上有100萬元就想跟人家投資房地產，
當然只能趁著禁換約條款上路前出場。」資深投客C先生透露，身邊有親友買下高雄左營
預售案，「好樓層、好戶別，坪數30坪左右，一聽到政府說要禁換約，緊張得要命，還好
上個月委託房仲加價10萬元就賣掉了，到頭來也是白忙一場。」
炒作蛋殼區 首當其衝
「就算原本打算交屋的，現在政府一直推信用管制，貸款成數變少，自備款計算機按一按
軋不過去的，當然也只能趁現在趕快脫手。」另名投資客S小姐則說：「我過去幾年都投
資預售屋，但今年轉趨保守，因為政策不明，加上信用管制，手頭資金還是要抓緊。」
預售屋從加價200萬元也有人搶著要，不到半年豬羊變色，開始出現平轉甚至小虧出場的
案例，「特別是那種強調訂簽幾十萬元，交屋前付不到總價一成的案子，最多這種炒短線
的投機者。」C先生說，像這些建案，目前都有1成左右丟到市場待售，價格壓得比代銷還
低，「建商急著跟長期配合的投資客熱線，請他們等建案完銷後再賣，投客多半都會給面
子，甚至幫忙吃下小散戶平轉的案件。」
「接下來預售屋市場將有巨變，特別是沒有產業、純炒作的區域相當危險。」C先生點名
：「像高雄楠梓靠著台積電擴廠元素，卻沒有重大交通建設，離高鐵有段距離的地方就很
危險；台南安平區，也是靠著台積電炒作，說有北外環道路，但根本是最外圍的蛋殼區；
新竹竹東、芎林、新埔、湖口這些從竹北、關埔外溢的地方也不妙。」他指出：「這些區
域預售屋如果不趕緊出脫，之後一定很慘。」
中古屋溢價 糾紛頻傳
除此之外，數名市場人士同時點名台中也相當危險，原因就在於市場供給量實在太大，照
樂屋網統計，台中市待售物件達60,000多筆，居全台之冠，「房市反轉明顯訊號，就是推
案爆量、銷售率下滑，台中已經在留校察看名單了。」在地業者也直言：「比如海線就是
虛漲，趁著房市好開高價，當市場熱度退潮，就會急速下修價格。」
至於中古屋市場也受影響，正上演慘烈的貸款驚魂記，原因即在有太多投資客及屋主想賣
出歷史新高價，房市榮景下，仍有不少自住客咬牙追價，未料，卻發生銀行鑑價與成交價
天差地遠，導致貸款成數不足的糾紛頻傳。
「舉例來說，成交價1,000萬元創新高，但市場行情只有800萬元，銀行只願意放貸800萬
元的8成，買方自備款一下從200萬元爆增到360萬元，籌不到現金的只能認賠上百萬元解
約，有越來越多自住客發現這件事，不願再傻傻追價。」一名房仲業者搖著頭說：「沒有
成交，對仲介業是最傷的，接下來恐怕不大樂觀。」這從各大房仲業者4月交易量就可看
出端倪。
事實上，不只是自住客、投資客，就連專買商辦、旅館的大咖投客也跟著縮手，即有專門
經營該市場的資產公司負責人透露：「現在投資客都不見了啊！我們公司也先關門休息。
」
房價未鬆動 高檔震盪
但弔詭的是，房價卻絲毫沒有鬆動的跡象，仍然在高檔中震盪。對此，中華民國不動產開
發公會理事長暨昌益建設董事長楊玉全，及南霸天、上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林
聰麟都持同樣看法：「交易量縮，價格不會降。」
楊玉全認為：「價格降不下來是因為成本不會降，房價會呈現僵持不下的局面，當然有些
漲太多的區域會修正，投資客變少、自住客成交速度較慢，這樣反而好，大家冷靜一下，
政府才不會一直打房。」
「現在確實大家會稍微觀望，今年買賣移轉棟數應會比去年少10％，房地產市場最大利空
是房價漲太快，我們認為政府抑制房價及投資客，中長期來說還是樂觀看待。」林聰麟說
。
對於想買房的民眾，長期觀察房市的住展雜誌研發長何世昌建議：「今年房市雜音一定很
多，但要看到房價下跌，恐怕還不是時候。唯一可確定的是，有自住需求的民眾，或許可
以趁機撿便宜，特別是急著趕在《平均地權條例》上路前出場的預售屋案件。」
潮水退了才知道誰沒穿褲子，台灣房市面臨成交量縮、房價鈍化，是否就此反轉走入空頭
，這個引起民怨的高房價議題，很快就能見真章。
https://i.imgur.com/OBuKcel.jpg
心得：
其實前年底買房並在此版發畢業文,之後就很少來這了
因看到此篇新聞分析得很好所以再來發文
也想看看大家的看法
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