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內文：「豪宅標準」下修苦了誰？ 專家直言：建商恐這樣操作
日前財政部擴大豪宅稅適用範圍，發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定
」，下修豪宅認定標準，台北市及新北市分別為6千萬及4千萬元，桃園市、新竹縣、新竹
市、臺中市、臺南市及高雄市為3千萬元，其他地區從4千萬元降為2,000萬元。而此政策
消息一傳出，便掀起不少話題，引起網路上兩派論戰。
豪宅門檻調降，對於購屋族來說會有影響？對於打炒房的幫助又有多大？不少網友認為，
「只要房價所得比脫勾太大，再怎麼下修都不會是合理房價」、「因為這個房價以及低薪
結構已經持續很久，熱錢湧進房地產，導致房地產一直被推高，已經買的就還好，還沒買
的就沒辦法買，因為買不起了」、「對買方沒有影響，對實價登錄之前的屋主有影響、所
以實價登錄之前就擁有房子的屋主，會有加價賣的可能性、因為要把稅轉嫁給買方」。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，賦稅署公告房屋財產交易所得計算規定，調整豪宅門檻，影
響主要有兩個方面，第一個是對已購買高價宅的屋主，多少會壓縮其轉手獲利的空間，另
一個是可能改變新推建案的流行，讓小宅化成為市場主流。陳炳辰進一步表示，興案成本
走高，建商未免觸及豪宅門檻傷害買氣，只能壓低坪數換總價空間，衍伸出價格高但又不
具備豪宅等級的低性價比產品，建商早先就已希望豪宅門檻與時俱進，有拉高的可能性。
而如今卻可能呈現相反的局勢，要是真成定局，台北市壓低到6000萬元，動輒上150～200
萬元的高價宅，扣一下公設車位後，室內空間只剩十幾二十坪的面積
而變動最大、少了2000萬元空間的新北市，為避免4000萬元限制，蛋黃區8字頭的高價宅，
室內空間只剩二三十坪。 陳炳辰說，若真有意節稅，演變的情況可能是買下兩三戶打通使
用，不過因為高價案的規劃本就是舒適宜居空間，建商為了節稅買氣改變規格，未來買方
購置後又再合併，也是相當迂迴。
至於是否有打房效益，陳炳辰認為因為眼下主流熱潮非高總價宅，自然不是痛處所在，高
總價宅本在買氣與賣壓都不好過，目前信心影響則更雪上加霜，建商未來轉向更衝刺於自
住首購、低總投資市場，惟即便價碼不斷走高，還是難以過度設想買方預算有無限上綱的
可能，考量買方價碼上的斤斤計較，建商成本也是錙銖必較，倒也讓建商處境沒那麼容易
。
另外，資誠聯合會計事務所稅務法律服務副總經理歐陽泓提醒，個人112年度出售舊制課稅
房屋（104年底以前取得者），原則上應按售價及取得成本等證明文件核實計算所得，但若
僅有出售時的實際成交金額，而無法證明原始取得成本者，在符合上述豪宅標準條件下，
稽徵機關將以實際房地總成交金額，按出售時房屋、土地評定現值比例，先計算歸屬房屋
的收入，再以該收入的17％計算出售房屋所得額。 歐陽泓說，自105年（2016年）起實施
房地合一課徵所得稅新制，個人112年度出售適用舊制課稅的房屋，才有上述豪宅標準的適
用；個人交易105年以後取得的房屋土地屬新制課稅（房地合一稅）範圍，應以房地實際成
交價格計算房地交易所得，按差別稅率課稅。
心得：低總投資市場 XDDDD
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