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日本房子沒人要？他花400萬買10坪小套房、出租9年就賺回一間！工程師自曝東京買房術
：只管「這件事」｜買房財之道
【工程師東京包租】
在日本企業上班時，將加班賺來的薪水，先投資股票，有第一桶金後，再錢進房市錢滾錢
，逐步在日本站穩腳步。
沿著山手線找房，風險最低
地點好房價貴一倍沒關係，租金行情也會好，房價上漲也快
上班族租客相對穩定，空屋時間愈短，投報率愈高
【文／蔡碧月】你聽過「失落的日本」嗎？這名詞已經落伍了。臉書擁有10萬粉絲的日本
省錢小站站長鄭阿成（化名），30歲時拿出在日本企業賣肝的薪水存款，買下新宿車站附
近將近2千萬日幣小套房，9年下來月租金平均17～20萬日幣，租金總收入等於買一間賺一
間。
鄭阿成18歲到日本讀書，東海大學資訊系畢業後進入日本NEC當工程師10年，被派到鄉下
山形分公司上班，一路歷練調回東京，如今自行創業開網路公司，閒暇時經營粉絲社群。
「日本大企業福利很好，租房子、交通費等都有補助。我被派到鄉下頭兩年時，底薪300
萬日幣，靠著平日加班5小時、周六日各加班10小時，每年薪水600多萬日幣。那幾年我單
身、加上人在鄉下沒地方花錢，一年最多可以存到200萬日幣，就把錢拿去投資股票、買
美金，存到一桶金後在2014年時錢進房市。」
「東京買房買地點就對了」
他說，日本沒有什麼風水問題，買房買地點就對了，東京的話就沿著山手線投資，風險最
低！10年前東京一間小套房不到一千萬日幣就能買到，因為目標是出租獲利，花了近2千
萬日幣買下距新宿車站走路不到7分鐘、面積30多平方公尺的附衛浴套房，租給日本上班
族，租期大概3～5年，蠻穩定的。雖然外國人貸款比較麻煩，他利用在大公司上班的優勢
，順利貸款8成，利率不到2%。
即使是30年的中古套房，因為地點好，幾乎沒有空房，最高可租到20萬日幣，「出租投報
率看似破10%，但中古屋修繕費很高、保險費及稅費也不少，房租會隨屋齡下降，一開始
租20萬，越來越舊就變17萬，大樓管理費也上漲一倍，平均出租投報率約5、6%。」
記得有一年廁所漏水殃及樓下，光修理就噴掉20多萬日幣，也要賠償樓下損失，幸好這部
分有第三人保險代償，同時必須買禮物慰問樓下鄰居和租客及減免租金，「日本法律規定
如果房子有問題導致房客無法正常使用，房東必須賠償。」
那現在還能投資日本房市嗎？他表示，2014年時日本房子沒人要，但現在不一樣了，疫情
這幾年日圓貶值，日本人購買力變弱，外國人尤其中國人、香港人趁機爆買，東京房地產
漲幅驚人，像他的套房漲幅就有3成以上。
據日本不動產研究調查顯示，從2009年至今，首都圈的新大樓房價平均上漲至少120%以上
，東京23區從每平方公尺78萬日幣，如今漲破150萬日幣。中古屋方面，根據公益財團法
人東日本不動產流通機構統計，2012～2022這10年間首都圈的中古屋每平方公尺單價上漲
1.6倍，2千萬日圓以下的成交物件跌破3成，5千萬日圓以上的成交物件從7%躍升到27%。
「目前東京23區的好物件，出租投報率不像有些網站說的那麼高，大概剩2%，想投資日本
房市的人，出手前要精算是否划算。」
當日本包租金要注意的兩三事：
想出租獲利儘量找交通便利、好地段的物件，需要開車十幾分鐘或坐巴士才能抵達的房子
，再便宜都不要碰。
日本租金行情穩定，即使物價漲翻天，法律規定漲租需要取得房客同意。
屋主每月除了付管理費，還要多繳一筆大樓修繕基金。隨物價上漲，管理費及修繕基金也
跟漲，有些不明究理的外國屋主會拒繳，造成管理糾紛。購屋時要打聽住戶是否外國人居
多，避免這類麻煩。
需要物業代管公司處理房事的話，儘量找正派有口碑的業者，以免被騙。
租給上班族，比租給留學生好，後者有落跑風險。
心得：
「租給上班族，比租給留學生好，後者有落跑風險」
這句話台灣也通用，因為台灣也有一堆「假讀書真打工」的東南亞人
開學時，整班消失，全班跑光光
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