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低首付成未爆彈 不等央行開會第7.5波打房突襲
中央銀行理即將於19日召開理監事會議，距離上次祭出第七波選擇性信用管制事隔3個月
，這段期間預售案、成屋市場冷到骨子裡，近期有網友指出，央行會議尚未召開，就已經
出現第7.5波管制了，近期有低首付的建案在申請房貸時，金融機融將建商公司貸的部分
列入負債比，認為貸款月付金過高，最後只給予3成房貸，讓網友欲哭無淚，市場專家直
言，消費者不要怨天尤人，不要怨政府、怨銀行、怨建商，因為政府在做風險控制，銀行
只是配合辦理，建商想盡辦法提供優惠分期付款要懂得珍惜。
過去幾年房市走向大多頭，熱度扶搖而上，不少建案更打出低首付優惠方案，吸引許多投
資小白以及少年房神上車，但今年9月底後受到第七波管制，市場突然熄火，但仍有零星
低首付個案現蹤，期間有部分網友透露低首付個案恐怕成為箭靶，不料近日就有案例傳出
災情，有網友哀毫金融機構突如其來出手，將建商提供優付的公司貸列為負債比，同時將
悠付金額視為3年無擔保貸款，月負擔貸款金額瞬間飆高，最後房貸成數從當時認為的八
成大砍剩三成。知情的銀行人士則表示，過去都是將優付成數二成計算在首購房貸最高八
成之中，通常核貸時會扣除二成，撥款六成，但這次迅雷不及掩耳地將優付列為負債比內
前所未聞。
《住宅週報》社長陸敬民指出，購屋置產沒有錯，如果有什麼錯？錯在這幾年市場太瘋狂
、太違反常理、太挑戰人性，讓所有人都不淡定了，他認為優付案的主要客源包括，奈米
資首購、小資投資客、投資專業戶，前二大族群儘管是置產菜鳥，但不會不知道「羊毛出
在羊身上」「單價往往比較高」這些簡單的道理，但他們需要「優付」助其上車、認定「
優付」勝率較高、而且就是因為「優付」才決定進場，而且推波助瀾最大主因就在於「房
價漲成這樣，市場FOMO到令人恐慌，風險是相對的，跟沒買房相對變窮的風險相比，優付
的風險反而比較低，值得放手一搏！」
優付案是什麽？如何評估風險？陸敬民警告，同時具備以下條件的案子，特別是從今年底
到明年底前要交屋的案子都可歸類為優付案，包含低首付4~10%；工程或前兩年0付款、優
惠分期10~16%；總戶數500户以上；最後即是單層兩位數多併宅，且單價明顯高於同邊競
案。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行第七波信用管制自9月底推出以來，打房
成果頗為顯著，不僅六都買賣移轉棟數下滑，各大房仲業者交易量也持續冷凍，惟面對買
氣受挫，目前市場上受制於買賣雙方對價格仍有不小認知差異，致使中古市場價格並未顯
著受挫，但觀察部分機能性較低之蛋白區域或重劃區，可能出現部分賣方為讓物件順利銷
售，而有少數降價個案出現。
不過，整體而言，市場價格仍維持持穩未大幅盤整，仍與購屋民眾期待有顯著落差，但又
為免房價硬著陸影響整體經濟，研判此次央行理監事會議應傾向於推出彌補第七波信用管
制之相關措施，也就是所謂推出「7.5波」信用管制措施。
其中，各界推測，央行恐對近期低首付、低自備款的新案炒作風氣，進行部分打擊，予以
「技術性限貸」，讓建商優付的2成貸款扣除。賴志昶認為，建商起初會推出所謂低首付
促銷方式，主要仍是因應首購或年輕族群自備款有限，以建商貸款方式滿足其購屋需求，
惟此類銷售手段恐也讓部分投資、置產族群應用，長期持有可進行槓桿操作獲利，帶起市
場炒作風氣，以至於央行才會出手管制。建議首購族群購屋前應「停看聽」，畢竟低首付
建案大多藏有不同「貓膩」，例如未來還款利率較高等，事實上並未有實質優惠，購屋前
應評估自身財務狀況，切莫為買房而打腫臉充胖子。
心得：
現在要買房子真的不容易
以前各種花式買法都陸續北破解...
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