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房價趨跌？2023年房市將四大皆空！
當前大家所關心的影響房市重要指標，包括經濟成長下降、每人GDP成長有限、房貸利率
調升、消費者物價居高不下、出口年增率出現負成長以及股市動盪等議題(詳請參閱附表
一，附圖一、二、三)，在在都直接衝擊轉折向下的房市景氣；另外，如再由最近媒體廣
告訴求所呈現之「工程0付款」、「首付3%」以及加碼贈送裝潢、家電等促銷活動，益加
印證景氣下滑之明顯趨勢！
另外，最近連新北市也出現爛尾建案，主管機關在抑制投機炒作過程，如何兼顧保障購屋
者權益，亦是相當值得關注之一大課題！
自從2018年台商回流、房價開始飆漲以來，央行連續祭出四次選擇性信用管制措施(詳請
參閱附圖四)，惟並未發揮預期效果，六都漲幅除台北市原本房價較高，漲幅較低之外，
其餘五都基期較低，漲幅相對較高；十年來全台房價平均漲幅高達48.6%，台中、台南、
高雄都超過一倍，台南市安南區漲幅更超過三倍，台南市南區與高雄市大寮區也都超過二
倍(詳請參閱附圖五)，這些區域未來預期下跌心理必然愈來愈濃厚！
值得注意的是，應慎防業者流動性風險波及金融業而衍生系統性風險！
一、經濟面：
─國內外經濟充滿不確定性
除以上所述影響房市之重要經濟指標之外，2018-2023年3月之間，股價指數在
10,000-18,000點之間擺盪，股價總市值亦隨之大幅震盪，在房市長期超額供給情況下，
亦是影響未來走勢之一大因素。
就股市震盪起伏角度加以觀察，2018年9,747點、29.32兆元，2019年11,854點、36.41兆
元，2020年14,277點、44.90兆元，2021年17,845點、56.28兆元，2022年14,513點、
44.27兆元，及至2023年3月28日15,701.48點、49.26兆元。而更值得關注的是，2020至
2021年外資賣超分別高達5,395.22億元、4,539.1億元，2022年更高達1兆2,325.2億元(詳
請參閱附表二)。由此不難了解整體房市在經濟面、政策面、利率面與市場面都偏空情勢
下，預期下跌心理必然愈來愈濃厚，議價空間亦必愈來愈大，影響所及，房價趨跌亦是勢
所必然！
二、政策面：
─政策緊縮不鬆綁
3月23日美國聯準會(Fed)再次升息一碼，中央銀行隨即跟進第五度升息，五大銀行房貸利
率也隨之調升至1.98%，並且再次強調繼續維持房市管控政策的第四次選擇性信用管制措
施不變(詳請參閱附圖四)，亦即嚴格限縮貸款成數，由此可知，未來二、三年政府對於房
市管控不會輕易鬆綁，尤其是在北中南各地陸續出現爛尾樓情勢下，緊縮政策鬆綁更是難
上加難！
此外，在央行連續祭出四次選擇性信用管制措施效果不彰情勢下，為進一步壓抑不斷飆漲
的房價，立法院終於今年1月16日三讀通過「平均地權條例修正案」，一般咸認其對整體
市場之衝擊極為深遠。
至於平均地權條例修法五大重點如下：
1.限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售
2.重罰不動產炒作行為
3.建立檢舉獎金制度
4.私法人取得住宅用房屋許可制
5.預售屋解約要申報登錄
依主管機關公布訊息，修法重點主要在於防杜虛報價格、嚴懲哄抬炒作行為、阻斷轉售牟
利炒作管道、限制私法人住宅炒作、精準打擊違規，以期精準調控穩定房市！
當前眾所矚目之焦點在於平均地權條例子法制定以及「不溯及既往原則」如何執行。
三、利率面：
─錢多利率低→錢多利率升
長久以來國內房地產在錢多利率低情況下，每當房價稍有增長空間，隨即引發投機炒作歪
風，近年在前瞻計畫、投資台灣三大方案、資金匯回專法以及台商回流，導致市場游資氾
濫，再加上營建成本大幅上漲情勢下，房價明顯出現飆漲態勢，終致投機炒作再起，最近
則是在房地合一稅、聯合稽查與平均地權條例通過立法情況下，房價不再繼續飆漲，尤其
是在美國聯準會(Fed)於3月23日宣布再次升息一碼，中央銀行隨即跟進第五度升息，五大
銀行房貸利率也隨之調升至1.98％之後，在購屋者房貸負擔愈來愈沉重情況下，業者莫不
擔憂其對未來市場走勢之巨大衝擊！
四、市場面：
─超額供給後遺症逐漸顯現
1.推案量vs.銷售率
根據住展雜誌公布數據，2016年北台灣推案量8,132.59億元，當時銷售率僅28.8%，2018
年11,120億元、銷售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率再度攀升至
58.36%，2021年推案量11,929億元，銷售率再攀高至60.14%，2022年推案量再增加至1.3
兆元，惟銷售率驟降至45.40%，市場景氣急遽下降至為明顯。其最直接之影響為未來大量
新成屋將會直接衝擊預售市場銷售。
2.2017-2022年建照與使照差距高達27.83萬棟
依內政部公布數據，2017-2022年建造執照數量高達873,414棟、使用執照595,093棟，兩
者差距高達278,321棟，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在建案陸續完工之後嚴
重衝擊市場景氣！
3.全國與各縣市低度使用(用電)住宅宅數有增無減
4.全國新建餘屋(待售)住宅數量
依內政部營建署公布數據，全國低度使用(用電)住宅數量高達85.89萬宅(詳請參閱附表三
)，此外，全國新建餘屋(待售)住宅數量(詳請參閱附表四)由2014年38,241宅持續增加至
2019年78,443宅，2020年與2021年分別降至68,472宅、69,721宅，2022Q2則又回升至
77,454宅！由以上兩者皆逐漸增加趨勢加以觀察，未來市場空屋、餘屋數量勢必有增無減
！
以上這些數據如再與推案量、銷售率、建造執照與使用執照差距、低度使用(用電)住宅宅
數相互對照，整體市場超額供給數量必然會直接影響市場發展趨勢！
由以上之分析可知，在當前國內外經濟充滿不確定性、政策緊縮不鬆綁、利率調升以及超
額供給後遺症逐漸顯現等四大皆(偏)空情勢下，市場景氣轉折必然愈來愈明顯，因此，房
價下跌趨勢所衍生之交屋遲延、購屋糾紛以及爛尾樓等問題，主管機關應及早深入了解，
以期抑制投機炒作之外，更應兼顧產業發展與民眾購屋權益！
（理財周刊 第1179期 莊孟翰）
心得：
經濟不確定性、政策緊縮、利率調升以及房市超額供給四大病狀逐漸顯現
未來房市四大皆空
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