台北「房價收入比」是歐美的5倍！房市泡沫來了嗎？
遠見 文 / 胡偉良
【胡偉良觀點】觀察雙北市近20年的房價所得比變化，2002年台北縣平均維持在6.15倍，
台北市則維持在6.01倍。但到2021年台北市已經加重到15.86倍，新北市加重到12.13倍—
—快速的把有房的和沒房的，在財富上劃分成兩個世界。
什麼是「房價收入比」？
簡單來說，房價收入比就是房屋總價與居民家庭平均年收入的比值。
房價收入比愈高表示買房的難度愈大。台北市的房價收入比最高，也就是說如果想在台北
市買房，理論上需要不吃不喝15年才能買房。可是現實中，那個買房的會真的等上15年才
去買房？這就是理論與現實的差距。
因為我們學會了一個叫「槓桿」的東西，沒有人會真的等到把錢存夠了才去買，而且如果
考量房價增長和收入增長幅度，可能會愈等買房希望愈渺茫。很多人也就是因為這樣的心
態，所以大家都喜歡追漲房價。
這倒不是說有了槓桿買房就變得不難，買房對大多數普通家庭來說，的確是一件難事，而
且越來越難。那房價收入比是不是就沒用了？
其他各國的房價收入比
在美國和北歐，房價收入比一般保持在2-3之間；其他西歐國家房價收入比常年維持在3-4
之間；國際上認定的合理標準則是4-6之間。每個國家有每個國家的國情，每個國家有每
個國家的過法。
世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價
收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公佈的
國內房價收入比來看，台灣房價高的程度的確驚人。
雙北市近20年的房價所得比變化，2002年台北縣平均維持在6.15倍，台北市則維持在6.01
倍。但到2021年台北市已經加重到15.86倍，新北市加重到12.13倍。也就是這一波的房價
變化，快速的把有房的和沒房的，在財富上劃分成兩個世界。
根據歷年房價負擔能力統計資訊，20年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中
位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在20年間拉大了10倍，要靠薪資買房已是一個愈
來愈艱鉅的任務。
房價收入比過高的城市，會有房市泡沫？
房價收入比太高意味著房地產對經濟增長的正作用在減弱，甚至會得不償失。
這些房價收入比過高的城市，買房風險增大， 存在區域性的房價泡沫。房價收入比過高
需要警惕，但如果就此判斷，這樣的城市不能買房，反倒去一些房價收入比低的城市買房
，那就更得不償失。一線城市房價高是對一般民眾算高，但是對綜合實力較好的有錢人來
說可能不高。
其實，房價收入比不是買房唯一指標
如果完全依賴於房價收入比，對買房並不具有指導意義，台北、新北的房價的確很高，如
果光看房價收入比來決定是不是去買房可能會很危險；像嘉義、屏東、基隆這些偏遠城市
的房價收入比都不高（小於6），那是不是就該去買呢？顯然不是。買房不能把房價收入
比當作唯一指標。
有人說台北、新北市存有泡泡，但是一般情況下，只要有人口源源不斷地流進來，市場就
不會出現大問題。反之，一些根本就沒有人口資源和產業支撐的城市。房價收入比再低，
買房也毫無意義，除非你去自住。
所以，房價收入比不是說沒有用，它的意義在於告知這個城市的房價與普通百姓收入懸殊
，需要加以關注，但我們知道大城市的房價不是普通老百姓的收入決定的。它只是用來衡
量普通家庭的購房負擔，它的合理與否還要看這個城市有沒有活力，它的租金回報率情形
。
真正該注意房價泡沫的地點
像大城市房價收入比高，意味著購房負擔重，如果租金水平也很低，那麼泡沫可能就比較
大。像上述嘉義、屏東、基隆這樣的不發達城市，房價收入比即使低，可是租賃市場和二
手房市場根本就沒形成，甚至都沒有，也就是說房價需求有價無市，賣不出去也租不出去
。這才是真的最有泡沫的地方。
我不支持高房價，更反對房地產繼續成為少數人的遊戲，但另一方面，該如何讓居民收入
增長上去，逐步消除高房價的負面作用，這也是執政當局努力的地方。畢竟，「擁有房子
」是民眾安身立命的基礎，更是政府責無旁貸的使命所在。
這篇文章的出發點不是在為台灣的高房價收入比找理由。其實當今全世界的大都會地區房
價收入比都不低，因為大都會地區具備了「稀缺」的特性。
面對台灣土地稀缺的本質和日益高漲的興建費用，透過產業升級，提升民眾所得或許才是
降低房價收入比的不二法門。
https://www.gvm.com.tw/article/88701
台北房價收入比才16倍就嫌高？
等60倍再來說嘴好嗎！
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