[新聞] 8面向看「不動產放款天條」左右房市　資

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8面向看「不動產放款天條」左右房市　資深房仲：放款正常恐等3年

記者陳筱惠／台中報導

近期各銀行受到俗稱「不動產放款天條」的《銀行法》第72-2條規定的水位將滿所限，傳
出拒絕放款、審核期拉長或排隊等待的狀況，不少民眾指向央行找銀行喝咖啡所致。風暴
越演越烈，央行、行政院都有重量級人物出來說明。

台中房仲業者大橘團隊、深耕市場超過20年的James就指出8點關於《銀行法》72-2「不動
產放款天條」所造成的市況及未來走向。

首先，James說：「不少民眾以為跨年度後，銀行放款水位會自動校正回歸、重新計算，
其實是個美麗的錯誤，除非銀行辦理現增，或者發行債券提高總體上限，否則仍依照當期
的放款水位計算。」

二、青安、新青安的橫空出世，「最多5年寬限期，最長40年的償還年限」，大大降低購
屋方入市的銀行審核門檻，也縮減每月本息攤還的支出，變向讓放款總額一直維持在高檔
盤旋。

三、農地貸款雖不列為72-2條的份額，但當像「桃園航空城」等徵收重劃配地為建地後，
一次性的一併加入該額度的行列，陸續的重劃分回的新興重劃區，不斷放大放貸分子。

四、預售屋在2023年Q2後瘋狂輸出，排隊等待交屋的戶數已然爆棚。James認為：「明後
年恐才達到這場房地產大戲的最高潮。放款的河道要進入正常流量週期，估計需等待近3
年交屋潮的陸續去化後，才能得以平緩。」

五、若把新青安從72-2條中分離獨立？James認為：「新青安的承辦行為8大公股行庫，其
他金控公司以及一般商業銀行不動產放款水位，早就已在30%紅線前既曖昧又尷尬。」

六、不動產放款，收益性相對偏低，2%的利息收入，對於銀行盈收貢獻有限。銀行自然在
額度屆滿，水位高檔時期，趁勢拉高利率、緊縮放款條件。

七、除大型建商好整以暇，一般區域型建商在大環境缺工、發包的成本居高不下的情況下
，也將面臨取得使用執照後無法順利交屋的窘境。

八、「銀行放不了款，建商交不了屋，買方拿不到房。」James最後提醒：「別忘了有幸
交屋後，尚有『房地合一稅』與政府、市場、國稅局，來一場為期5年的約會。」

心得：
寬限期是關鍵，
要是央行加碼禁寬限期好讓銀行回血，
喜歡買預售屋靠無限寬限期撐過去的投資人，
資金不一定撐得住，
還有要觀察央行會不會把刀揮向商辦和房價外溢區，
現在一堆微型商辦標榜不受管制限制，
雖然是商辦但是卻是住宅格局，
不然就是去竹南、頭份炒避開管制區。

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如果還有來世，我想當一個獸人

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