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內文:
最近身邊一個朋友買了房,他聽到我還是不買房,依然是到處租新房子住,納悶的問
我都不會擔心未來沒地方住嗎?
說實話我確實不擔心,因為台灣未來的空屋率一定高得驚人,除了市中心之外,郊區
隨便住應該不是問題,想找個窩並非難事。
我之所以這麼肯定,是因為早就看到了少子化趨勢,且台灣必然會跟上日本的後塵。
根據報導,日本政府數據顯示目前日本有 880萬棟空屋,空屋率高達 13.6%,部分區域已
經超過 20%,而野村的報告指出,日本人口每天減少約 1500人,按照這個人口下降速度,預計 2038年空屋數量將超
過 2200萬棟,空屋率會達到驚人的 30%以上,當房屋供給遠遠高於需求,房價下行壓力會變得更大。
相對的,台灣少子化和人口高齡化的趨勢愈發明顯,生育率已經是世界最低,未來人口高
齡化的發展就不難想像,人口愈來愈少搭配空屋率拼命攀升,幾乎是必然的結果。
因此,我很久之前就說過,未來最不值錢的就是房子,不要把錢押在上面。否則,當整個
經濟結構因少子化出現轉變,原本被你視成寶藏的房子,可能會漸漸變成最大的拖油瓶。
畢竟,一旦房市供給遠大於需求,房價頻頻下跌後,不但轉手難度更高,要把持續貶值的
房子抵押給銀行借貸也不容易。
屆時,你辛苦大半輩子買到的房子,畢生積蓄都丟進去的房子,除了有遮風蔽雨的功能之
外,沒有辦法給你生活上其他方面的支持,最終為了生活,還是得變成下流老人老年打工
。更不用說現代房屋結構頂多維持 50年~60年,年老還要住危樓,痛苦只會倍增。
所以說,我一直覺得華人有土斯有財的思想,到了現代已經變成一種詛咒。道理很簡單
,時代已經不一樣了,現在不是全球人口紅利飛速上升並推動房價的時期,未來推動房價的不是剛需,而是央行的印鈔機
,但在剛需減少的拉力下,印鈔機的推力也有限,所以房市的大多頭已經接近尾聲。
可惜的是許多人的思想沒有跟著時代改變,這種詛咒逼迫人們繼續追高買房,花三、四
十年讓自己坐牢,如果真的碰到房市多頭結束,那這三、四十年的犧牲就非常不值得。
這時,一定會有很多人反駁,不買房難到要拿去買股票嗎?
是的,答案就是這麼簡單。
我奉勸大家不要把錢押在房子上,並非是要大家永遠租房,而是希望大家靜下來好好想想
,當房市無利可圖,資金會往哪個方向湧去顯而易見,不是實業就是股市,就算資金流入
實業,也等於間接進入股市,代表房市不再向上發展後,股市的長線大多頭也不會結束。
數據顯示,台灣房市平均年化報酬率約是 3%,0050的年化報酬則是約 9%,風險更低的
VT年化報酬也有約 7%,且別忘了人口持續減少後,這種差距會被拉得更開。
這樣看可能還不夠直觀,那我們來講個簡單的情境:
台灣房市年化報酬 3%,小明買 2000萬的房子,頭期款 200萬,算上 1.3%利率,房貸支
出約 6萬,總共還30年。
30年後該房子會漲到 4854萬,小明的總支出約 2400萬,代表小明的資產增值了 2454萬
元。
雖然聽起來不少,但在類似的條件下,小王投資年化報酬 7%的 VT,第一筆投資金額 200
萬,30年間每個月投資 3萬,還要付房租 2萬,在複利的影響下,30年後小王的資產將從 1280萬增殖到 5283萬,共增
殖 4003萬,即使扣掉房租支出 720萬,還是買房的約1.5倍。
更重要的是,別忘記數十年後少子化導致房市剛需下降,可能讓房市年化報酬減少,房市
與股市的年化報酬差距只會更大,只要年化報酬差距各拉大 1%就好,兩者資產增值就會
變成相差 4倍!
最終一種是老時窮得只剩房,另一種是老時想換房就換房,哪個選擇更好,答案應該非
常明顯。
總之,我想告訴大家的是,思維要跟著時代改變,買房已經不該是人生的首要目標,AI蓬
勃發展的現代,人類的勞動生產率被大幅提高後,愈來愈多人在家工作也將成為趨勢,
住在都市也非必要。
透過上述情境也能知道,面對一個未來必然走弱,和另一個必然持續走高的市場,選擇必
然走弱的市場,要付出的機會成本實在太大,甚至可能讓自己變成下流老人。
與其如此,還不如盡快改變思維,順應趨勢學習 AI和投資技能,才能讓自己邁向 Happy
ending。
最後,希望大家能記得,其實人生沒有甚麼早知如此何必當初,不管是哪種投資都不該衝
動行事,在錯誤的道路上付出努力,沒有人應該同情你。
作者簡介_狄驤
早年為媒體工作者,也是兩岸資深投資人。目前專職寫作,為財經職場暢銷書作家,及
Pressplay專欄作家,立志把資本主義的祕密公諸於世,讓散戶大眾至少可以在這個「用錢
吃人」的殘酷叢林中安身立命。
心得:
租屋股神開示,薪水買房不炒股會變下流老人,範例算的也煞有其事的,請問各路房版
高手怎看呢?
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